Εισήγηση
Kων/νος Καρατσώλης
Δικηγόρος

  1. Το νόημα, το οποίο προσδίδει μία κοινωνία στην αξιοποίηση της ακινητης περιουσίας , συνδέεται με τον τρόπο που αυτή βιώνει το χρόνο, τις προκλήσεις που έχει να αντιμετωπίσει μέσα σε αυτόν, τις σταθερές αξίες που θέλει να διαφυλάξει και την ετοιμότητά της στις αλλαγές.
    Σήμερα    λοιπόν,   που    η    ύφεση    ενέτεινε    την    «ασφυξία»   σε    όλα    τα    επίπεδα, «ξανασκεφτόμαστε» μια ολοκληρωμένη λύση για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας ώστε αυτή τη φορά να απαντηθούν με θετικό τρόπο για την ποιότητα ζωής των ανθρώπων – σε συνδυασμό με ένα νέο παραγωγικό μοντέλο – τα κρίσιμα ερωτήματα:

    • για την περιβαλλοντική υποβάθμιση, τη διεύρυνση των ανισοτήτων,
    • την κατάσταση των δημόσιων χώρων και της δημόσιας περιουσίας,
    • αλλά και σχετικά με την χωροθέτηση δραστηριοτήτων, οι οποίες δημιουργούν θέσεις εργασίας και αναβιώνουν «παραμελημένα» δικαιώματα.

    Υπό αυτό το πρίσμα η εισήγηση πραγματεύεται ζητήματα καλών πρακτικών και επιλύσεων ορθής  εφαρμογής του δικαίου στο  πλαίσιο ειδικών κανόνων   αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας ιδιωτικής και δημόσιας.

  2. Τα τελευταία χρόνια έχουν αποκρυσταλλωθεί στον τεχνικό και το νομικό κόσμο τα προβλήματα εφαρμογής ενός πλαισίου κανόνων και έχουν καταγραφεί οι συνέπειες στον τομέα της αξιοποίησης και επενδύσεων με κυριότερες :
    • ‘’Αίσθηση’’ ανασφάλειας δικαίου
    • Αποσπασματική εφαρμογή διαδικασιών
    • Μεγάλες καθυστερήσεις και αδυναμία υλοποίησης χρονοδιαγραμμάτων
    • Συνεχείς τροποποιήσεις του νομοθετικού πλαισίου για την άρση αδιεξόδων
    • Έλλειψη συνεργασίας και συντονισμού συναρμοδίων υπηρεσιών και Υπουργείων.
    • Έλλειψη και καθυστέρηση στον σχεδιασμό και τον καθορισμό των χρήσεων γης.

Έχει όντως ενδιαφέρον σε σχέση με τη ανωτέρω ανάγνωση να γίνει μια δεύτερη επισκόπηση από την πλευρά του ενδιαφερόμενου – πολίτη – επενδυτή και να αξιολογήσουμε το τελικό αποτέλεσμα των προβλημάτων ως προς το οικονομικό αποτέλεσμα μιας συμφωνίας ( Π.Χ το τίμημα) και βεβαίως να εξεταστεί αν η διόρθωση των σχετικών κενών – προβλημάτων θα επέφερε και άλλα αποτελέσματα – θετικά – οικονομικού περιεχομένου σε μια συμφωνία αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας.

Ως πρώτη επισκόπηση διακρίνονται τα εξής αποτελέσματα :

Σε νομικό επίπεδο . οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις δημιουργούν αντίστοιχα πεδίο αναβλητικών αιρέσεων και προθεσμιών για την ολοκλήρωση των συναλλαγών .

Επί της ουσίας δηλαδή οι πολίτες – επενδυτές θέλουν να προστατευτούν από το ενδεχόμενο μεγάλων καθυστερήσεων ή και μη έκδοσης των απαιτούμενων αδειοδοτήσεων και θέτουν – ορθώς καταρχάς – αναβλητικές αιρέσεις και προθεσμίες για την καταβολή του τιμήματος ή την έναρξη καταβολής μισθωμάτων ή την υλοποίηση επενδύσεων .

Δευτερευόντως ως πρώτη οικονομική συνέπεια της νομικής διάστασης των αιρέσεων και  των προθεσμιών επέρχεται η καθυστέρηση στην είσπραξη χρημάτων τόσο για ιδιώτες όσο και για το δημόσιο , η ανάληψη μεγάλου φόρτου μελετών και υπηρεσιών από τον κάτοχο   της ακίνητης περιουσίας ( πωλητή , εκμισθωτή κτλ) και βεβαίως η μείωση του τελικού τιμήματος καθώς η επένδυση αφορά σε ένα τελικώς μελλοντικό και υπό αβέβαιη αδειοδότηση asset.

Ως εδώ η κριτική πλευρά τουλάχιστον στις νομικές διαστάσεις και τις οικονομικές συνέπειες σε πρώτο επίπεδο .

Πλέον , Στόχος της εισήγησης είναι να αποφευχθεί η επανάληψη της καταγραφής των προβλημάτων και να προβλεφθούν γενικά μέτρα και πρόνοιες νομικού ενδιαφέροντος

Κατά προτεραιότητα τα νομικά εργαλεία που στην παρούσα περίπτωση θα μπορούσαν να οδηγήσουν σταδιακά στην απαλοιφή των  καθυστερήσεων κατά την άποψή μου  θα πρέπει  να αποτυπώνονται στους εξής άξονες :

  • Να υλοποιηθεί ένα πλαίσιο κωδικοποιημένων κανόνων για όλους και να διαμορφωθεί μια συνεχής νομική κουλτούρα κωδικοποίησης στο νομοθετικό πεδίο
  • Να ενισχυθεί η νομική έννοια των οδηγών εφαρμογής διαδικασιών
  • Να ομογενοποιηθούν οι δομές που έχουν προβλεφθεί αντίστοιχα για τις ιδιωτικές επενδύσεις και την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας.
  • Να προβλεφθεί η διαδικασία ‘’τυποποίησης ‘’ των πράξεων της διοίκησης και των απαιτούμενων προδιαγραφών και οι ηλεκτρονικές διαδικασίες υποβολής αιτημάτων και έκδοσης αποφάσεων.

Για την εφαρμογή των παραπάνω στόχων αναφέρονται παραδείγματα κανόνων από το 1923 μέχρι σήμερα , εν ισχύ, που θα μπορούσαν να οδηγήσουν στην έκδοση κανονιστικών ρυθμίσεων και οδηγιών.

Η κωδικοποίηση και κοινή καταγραφή διαδικασιών για επί μέρους περιπτώσεις και είδη έργων θα αναδείξει με μεγαλύτερη ευκολία πιθανά κενά ή αλληλοεπικαλύψεις ώστε να επιλύονται με αντικειμενικό τρόπο μέσα από το νομοθετικό έργο της πολιτείας.

Βασικά παραδείγματα εφαρμογής υφιστάμενων κανόνων

  • Πλαίσιο κωδικοποιημένων κανόνων ώστε να διαμορφωθεί μια συνεχής νομική κουλτούρα κωδικοποίησης στο νομοθετικό πεδίο:
  • Εφαρμογή . Κ.Β.Π.Ν (Αρθρο: 12 . Ν.4269/2014)
  • Σύνταξη κώδικα χωροταξίας και πολεοδομίας.
  • Ο κώδικας περιλαμβάνει τις ισχύουσες διατάξεις νόμων και κανονιστικών πράξεων, που αφορούν στη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία.
  • Κατά τη σύνταξη του κώδικα, επιτρέπεται :
    • η κατάργηση διατάξεων που κρίνονται ατελέσφορες για την επίτευξη πρακτικών αποτελεσμάτων,
    • η απάλειψη διατάξεων που έχουν καταργηθεί σιωπηρώς
    • καθώς και των μεταβατικών διατάξεων που δεν έχουν πλέον πεδίο εφαρμογής, η προσαρμογή διατάξεων προς το ισχύον Σύνταγμα,
    • η αναδιατύπωση διατάξεων χάριν απλουστεύσεως ή άρσεως ερμηνευτικών αμφιβολιών ή συσχετισμού προς παρεμφερείς διατάξεις,
    • o καθορισμός των αρμόδιων οργάνων σε συνάρτηση με το υφιστάμενο οργανωτικό σχήμα των κεντρικών και αποκεντρωμένων υπηρεσιών και των οργάνων της αυτοδιοίκησης,
    • η ενοποίηση και η αναδιάρθρωση νομοθετημάτων
    • και κάθε άλλη μεταβολή απαραίτητη για την ενότητα της ρυθμίσεως. ( Εκτιμώμενος χρόνος : 1 έτος)
  • ο κώδικας καταρτίζεται σε ηλεκτρονική βάση και ορίζονται οι εξουσιοδοτικές διατάξεις για τα αρμόδια όργανα,
  • τη διαδικασία ενημέρωσης, επικαιροποίησης και έγκρισης της τροποποίησής του.

Η προηγούμενη έκδοση εγκρίθηκε με προεδρικό διάταγμα το 1999 , ποτέ δεν επικαιροποιήθηκε.

  • Να ενισχυθεί η νομική έννοια των οδηγών εφαρμογής διαδικασιών ( παραδείγματα δικαίου)
  1. Αρθρο: 2 ν.δ 1923
    Δια Β.Δ/των κανονίζεται ο τρόπος συντάξεως και ελέγχου των κατά τα ανωτέρω τοπογραφικών κλπ, χαρτών και σχεδίων.
  2. άρθρο 14 του ν. 998/1979, ως ισχύει, προστίθεται
    « Με απόφαση καθορίζεται ο τύπος, τα απαιτούμενα στοιχεία της αίτησης, καθώς και ο τύπος, το περιεχόμενο και τα στοιχεία της πράξης του Δασάρχη και της απόφασης της Επιτροπής των προηγούμενων παραγράφων.
    « καθορίζεται ηλεκτρονική διαδικασία υποβολής αιτήσεων και έκδοσης πράξης του Δασάρχη, καθώς και αυτόματης εισαγωγής των στοιχείων στην ταυτότητα του κτιρίου  κατά τις διατάξεις του άρθρου 4 του ν. 3843/2010.»
  1. παράδειγμα εφαρμογής από ΚΥΠΡΟ.

    YΠOYPΓEIO EΣΩTEPIKΩN TMHMA ΠOΛEOΔOMIAΣ KAI OIKHΣEΩΣ
     Oδηγός Eρμηνείας Πολεοδομικών Kανονισμών
    2η ΕΚΔΟΣΗ 2011
    Oδηγός αυτός έχει ως στόχο την ενημέρωση και καθοδήγηση όσων ασχολούνται με την επιμέλεια μελετών για ανάπτυξη ώστε οι προτάσεις των μελετητών να βρίσκονται πιο κοντά στην Πολεοδομική Νομοθεσία και να αποφεύγεται η απώλεια χρόνου στη διόρθωση σχεδίων. Επίσης, στοχεύει στην υποβοήθηση των μελετητών για την υποβολή αιτήσεων με τη διαδικασία του Αυτοελέγχου. Επιπρόσθετα με την ομοιόμορφη ερμηνεία από τις Πολεοδομικές Αρχές βασικών ορισμών / στοιχείων που σχετίζονται με την ανάπτυξη, μεγιστοποιείται η αξιοπιστία του συστήματος ελέγχου της ανάπτυξης και αποκαθίσταται η εμπιστοσύνη του πολίτη στο σύστημα, ως μιας παραμέτρου για αναβάθμιση του φυσικού και δομημένου περι

  2. Παραδείγματα από τον Οικοδομικο Κανονισμό κρατιδίων της Γερμανίας ώστε να αντιληφθούμε την έννοια της τυποποίησης και των πρακτικών οδηγών εφαρμογής.
    • Να προβλεφθεί η διαδικασία ‘’τυποποίησης ‘’ των πράξεων της διοίκησης και των απαιτούμενων προδιαγραφών και οι ηλεκτρονικές διαδικασίες υποβολής αιτημάτων και έκδοσης αποφάσεων.
      • Αρθρο: 9 ν.4164/2013
        Τα κεντρικά υπολογιστικά συστήματα της εταιρείας «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», όπως αυτή μετονομάζεται και «του Υπουργείου Οικονομικών» διασυνδέονται μόνιμα για την παροχή αμοιβαίας δυνατότητας άμεσης πρόσβασης στα στοιχεία των ηλεκτρονικών αρχείων που τηρούν και ανταλλαγής δεδομένων με μέσα ηλεκτρονικής αποθήκευσης, κατ’ εξαίρεση των οριζομένων στις διατάξεις του ν. 2472/1997 για την προστασία του ατόμου από την επεξεργασία δεδομένων προσωπικού χαρακτήρα (Α’ 50). Με απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Οικονομικών καθορίζονται ο τρόπος, οι όροι, οι ειδικότερες προϋποθέσεις, η διαδικασία και οι τεχνικές προδιαγραφές για τη σύνδεση των υπολογιστικών συστημάτων, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα.

Γενικά συμπεράσματα και κατευθύνσεις.

 Δημόσια και ιδιωτική Ακίνητη περιουσία

Προσαρμοσμένη μεταφορά των απλοποιημένων αλλά και αξιόπιστων διαδικασιών παραδειγμάτων άλλων κρατώ . (βλ.οδηγό εφαρμογής κύπρου , οικοδομικό κανονισμό με παρρτήματα από γερμανία)

Έχει αποκτηθεί μετά τους νόμους 3986/2011 και 3894῎2010 τεχνοκρατική αλλά και βιωματική εμπειρία, που είναι εξαιρετικά ωφέλιμη, όχι μόνο για την υλοποίηση των έργων  σε εξέλιξη , αλλά και για τη βελτίωση της λειτουργίας τους στο μέλλον.

Θα ήταν, λοιπόν, χρήσιμο η διαθέσιμη εμπειρία να συσχετιστεί και να αντλήσει παραδείγματα από τη διεθνή πρακτική και την πλούσια τυπολογία των συναλλαγών της ιδιωτικής οικονομίας. Μια πρωτοβουλία προς αυτήν την κατεύθυνση, όχι μόνο θα ενίσχυε τη θεσμική της αξιοποίησης στην ελληνική έννομη τάξη, αλλά και θα υπηρετούσε ακόμη πιο αποτελεσματικά το δημόσιο συμφέρον της χώρας.

Νέοι μέθοδοι και διαδικασίες που θα διασφαλίζουν, μεταξύ άλλων:

  • Δυνατότητες μακροπρόθεσμης παρακολούθησης και εποπτείας του επενδυτικού αποτελέσματος, με τρόπο που να αντισταθμίζει και εξισορροπεί ορισμένες ιδιαίτερες ή εξαιρετικές ευχέρειες που παρέχονται στον επενδυτή (π.χ., ολοκλήρωση έργων που χωροθετούνται με την έγκριση των ΕΣΧΑΔΑ ή ΕΣΧΑΣΕ σε εύλογο χρονικό διάστημα, παρακολούθηση της εκδόσεως των απαιτούμενων πρόσθετων αδειών μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, παρακολούθηση της νόμιμης ολοκλήρωσης των έργων, καθώς και ολοκλήρωση των έργων κατά τα οριζόμενα στην περιβαλλοντική αδειοδότηση, επιβολή κατά το συμβατικό στάδιο υποχρεωτικών επενδύσεων, κλπ.

Συμπερασματικά η δημιουργία ενός παράλληλου συστήματος κωδικοποίησης : των κανόνων

  • των διαδικασιών αδειοδότησης ,
  • των οδηγιών εφαρμογής κοινών προδιαγραφών ,
  • των παράλληλων εγκρίσεων υπηρεσιών διαφορετικών τομέων :

θα μπορούσε να οδηγήσει άμεσα στην αλλαγή της ‘’εικόνας’’ ενός συστήματος κανόνων γύρω από το πολεοδομικό δίκαιο που σήμερα παρουσιάζεται ως ένα σύστημα κενών , δύσκολων στην ερμηνεία κανόνων και εχθρικό για επιλογές αξιοποίησης από τους πολίτες ( ως πολίτης νοείται και κάθε δυνητικός επενδυτής )

Υπό το πρίσμα του δικαίου η ανταπόκριση του κράτους στην ανάγκη για κωδικοποίηση και απλούστευση των διαδικασιών αδειοδότησης θα μπορούσε να οδηγήσει στην αποφυγή να οδηγηθούμε ξανά στο μέλλον σε φαινόμενα άναρχης και απρογραμμάτιστης δόμησης.

Πλέον η ηλεκτρονική διακυβέρνηση και η κουλτούρα κωδικοποίησης εν γένει ως κατευθυντήρια αρχή δύναται να επιβάλλουν μελλοντικά μια τάξη  ρυθμίσεων  …ένα  σύστημα κανόνων που θα μας οδηγήσουν σε μια νέα αντίληψη για τις  πολεοδομικές  επιλογές ωρίμανσης των ακινήτων και αξιοποίησης της γης , τις αρχιτεκτονικές  μας αξίες  και επιλογές , την αισθητική μας και την στάση μας απέναντι στο περιβάλλον.

Τα προηγούμενα 30 – 40 χρόνια αναδείχτηκε διεθνώς η προσπάθεια ισορροπίας μεταξύ της προστασίας στο περιβάλλον της παραβίασης των νόμων και των αισθητικών κανόνων-, .

Σήμερα οι σχετικές προσπάθειες για ισορροπίες , ιδίως στο κομμάτι του πολεοδομικού δικαίου πήραν νέες διαστάσεις από την ύφεση. Και καθώς τα ατομικά περιθώρια στένεψαν ασφυκτικά για την συντριπτική πλειοψηφία των ανθρώπων, αναβιώνει πλέον το ενδιαφέρον για τα «κοινά αγαθά» της ανάπτυξης.

Σε αυτές τις ανακατατάξεις, οι οποίες σήμερα είναι ιδιαιτέρως πολύπλοκες και επιπροσθέτως φορτισμένες με το αίτημα για την διαμόρφωση ενός νέου παραγωγικού μοντέλου, – το οποίο δεν θα κινεί μόνο τη μηχανή της οικονομίας, αλλά θα νοηματοδοτεί και την ζωή των ανθρώπων-, το Δίκαιο σχετικά με την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας Δημόσιας και Ιδιωτικής έχει αυτονόητα αυξημένο ρόλο.

η Πολιτεία έχει τη δυνατότητα να διαμορφώσει το οικιστικό περιβάλλον και να αναδείξει την πολιτισμική της κληρονομιά, καθορίζοντας τους κανόνες της οργανωμένης δόμησης με βάση τις νέες ανάγκες.