Απώλεια εσόδων από την αυθαίρετη δόμηση

Ειδικότερες πτυχές ρυθμίσεων πολεοδομικού δικαίου γύρω από το ζήτημα της αυθαίρετης δόμησης.

Υπόθεση ‘’αυθαίρετα’’

Στατιστικά στοιχεία – απώλεια δημοσίων εσόδων

• 41.000.000 τ.μ Αυθαίρετης δόμησης.
• Το σύνολο των καταγεγραμμένων δηλώσεων που φέρουν πολεοδομικές παραβάσεις είναι  776.844 ενώ την ίδια περίοδο έχουν εκδοθεί  643.748 βεβαιώσεις για μεταβίβαση ακινήτων.
• Γενικό Σύνολο προϋπολογισμού (συμβατικού) αυθαίρετων κατασκευών
• 49,674,433,753
• Είδος απώλειας δημοσίων Eσόδων
• Ασφαλιστικές Εισφορές ~25%: 12,418,608,438
• ΦΠΑ (23% επί λοιπών δαπανών υλικών και εργασιών): 7,140,699,852
• Φόροι εργατών, επιτηδευματιών – εργολάβων (10% επί λοιπών δαπανών υλικών και εργασιών): 3,104,652,110
• Δημοτικά Τέλη, φόροι ακίνητης περιουσίας, κλπ ( 1% Χ 10 έτη): 4,967,443,375

Σύνολο:

• 27.631.403.775

Στατιστικά στοιχεία – εικόνα δομημένου περιβάλλοντος.

• Εντός/Εκτός Σχεδίου
• Με/Χωρίς Άδεια
• Αριθμός Δηλώσεων Ν. 4187

• Ποσοστιαία Κατανομή Αρθμού Δηλώσεων
• Εκτός Σχεδίου
• Με αδεια 13.9%
• Εντός Σχεδίου
• Με αδεια 61.0%

Αυθαίρετο σχολείο μετά την πράξη υπαγωγής στο Ν.4178/2013.
Κατά το νόμο έγινε στατική μελέτη επάρκειας , νέο τοπογραφικό διάγραμμα και πλήρη καταγραφή του κτιρίου.

 

 

 

Η σύγχρονη αθήνα

 

Αθήνα  – Favela rocinha (RIO)

 

Συμπεράσματα των στοιχείων – υπό το πρίσμα του πολεοδομικού δικαίου.

• Η περιβαλλοντική βλάβη είναι δεδομένη – έχει κατακρεουργηθεί από πολεοδομικής απόψεως  ο σχεδιασμός των πόλεων κ’ των οικισμών μας.
• Η ανάλυση των στοιχείων αναδεικνύει ότι η κύρια αιτία του φαινόμενου δεν ήταν η έλλειψη του πολεοδομικού σχεδιασμού παρά η έλλειψη κανόνων ελέγχου των κατασκευών και ο εθισμός στην παραβατικότητα και την φοροδιαφυγή.
• Πολεοδομικές πυκνότητες ( πληθυσμός ανά πολεοδομική ενότητα ) είναι αυξημένες – ο υπάρχων σχεδιασμός έχει απολέσει σε μεγάλο βαθμό τον σκοπό θέσπισής του.
• Δυσμενή μεταβολή των όρων διαβίωσης.

Β. Η θέση των κανόνων δικαίου γύρω από το ζήτημα της αυθαίρετης δόμησης.

 

Η θέση των κανόνων δικαίου γύρω από το ζήτημα της αυθαίρετης δόμησης.

• ΚΕΦΑΛΑΙΟΝ Ε` Ν.Δ 1923
  Ελεγχος των εργασιών δομήσεως και εν γένει της τηρήσεως των σχετικών τη εφαρμογή των σχεδίων των πόλεων, κωμών κ.λ.π. διατάξεων.

Αρθρ. 52.

1. Πάσα οικοδομή και εκτέλεσις οιασδήποτε εργασίας δομήσεως και εν γένει υπό του παρόντος Δ/τος προβλεπομένης κατασκευής ή εγκαταστάσεως εντός ή εκτός των πόλεων, κωμών κλπ. υπόκειται ως προς την μελέτην, την εκτέλεσιν και την χρησιμοποίησιν αυτής από απόψεως υγιεινής, ασφαλείας, αισθητικής και εν γένει τηρήσεως των διατάξεων του παρόντος Δ/τος και οιωνδήποτε ετέρων (καθ` όλα τα στάδια της κατασκευής και μετά ταύτην) εις τον έλεγχον του Κράτους, ασκούμενον υπό της κατά το παρόν Δ/τα αρμοδίας υπηρεσίας κατά τα ειδικότερον δια Δ/τος κανονισθησόμενα.

 

 

Πτυχές Νέων κανόνων που απαντούν στην απαλοιφή του φαινομένου.

 

N.4030/2011

• Ελεγκτές δόμησης – άρθα 7 -11.
• Ο έλεγχος είναι υποχρεωτικός για κάθε έργο που εκτελείται με άδεια δόμησης. Οι έλεγχοι διενεργούνται από διαφορετικό κάθε φορά Ελεγκτή Δόμησης με αυτοψία και έλεγχο της εφαρμογής των μελετών βάσει των οποίων εκδόθηκε η άδεια δόμησης.
• Η Υ.ΔΟΜ. ενημερώνει ηλεκτρονικά την Ειδική Υπηρεσία Επιθεωρητών Δόμησης και Ενέργειας , η οποία ορίζει αυθημερόν με ηλεκτρονική κλήρωση τον ελεγκτή δόμησης και τον ενημερώνει σχετικά, καθώς και τον κύριο του έργου και τον γενικό επιβλέποντα.
• Οι υποχρεωτικοί έλεγχοι διενεργούνται από τον ορισθέντα ελεγκτή δόμησης με την παρουσία των επιβλεπόντων μηχανικών και αφού προηγουμένως έχουν συμπληρωθεί από αυτούς τα προβλεπόμενα στοιχεία για τη δημιουργία της Ταυτότητας Κτιρίου.

Ν.4030/2011 – Ελεγκτές δόμησης

Οι έλεγχοι διενεργούνται στα εξής στάδια:

1. Αμέσως μετά την ολοκλήρωση ξυλοτύπων, οπλισμού θεμελίωσης και τοιχίων υπογείου.
2. Αμέσως μετά την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού και της τοιχοποιίας.
3. Μετά την ολοκλήρωση του κτιρίου.

Ν. 4030/2011 κ 4178/2013

• Ενσωμάτωση σε όλες τις πράξεις και δικαιοπραξίες τοπογραφικού διαγράμματος με συντεταγμένες από εθνικό σύστημα.
• Σκοπός του νομοθέτη:
  • Ταυτότητα ακινήτου
  • βασική περιγραφή και οριοθέτηση
  • κύρια βασική μελέτη και προεργασία για κάθε έργο δόμησης που θα συνδεθεί με το οικιστικό περιβάλλον.
  • Μονοσήμαντη καταγραφή.
  • Σοβαρός άξονας προστασίας περιβάλλοντος ( υπό την έννοια της πολεοδομικής επιβάρυνσης).
  • Ασφάλεια δικαίου, ασφάλεια συναλλαγών.
  • Αναγκαιότητα για την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου

Ν.4178/2013
Βεβαίωση Μηχανικού και τοπογραφικό διάγραμμα σε κάθε δικαιοπραξία.

• Καθιερώνεται ένα νέο δικαιολογητικό, όσον αφορά την κατάρτιση δικαιοπραξιών εν ζωή που έχουν ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο. Η  βεβαίωση του Μηχανικού.
• Ο νομοθέτης, ως εκφραστής της κρατικής βούλησης για πάταξη της αυθαίρετης δόμησης, δια του δικαιολογητικού αυτού, καθιερώνει ένα πρόσθετο στοιχείο ελέγχου, που προηγείται κάθε δικαιοπραξίας.
• Παράλληλα θεσμοθετεί ένα σημαντικό πλαίσιο ευθυνών αστικού και ποινικού ενδιαφέροντος, όσον αφορά τους εμπλεκόμενους στη δικαιοπραξία.
• Η βεβαίωση του μηχανικού που προβλέπεται συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων.

Ν.4178/2013 –  επιβολή προστίμων για αυθαίρετες κατασκευές μετά την 28/07/2011 – Κατεδαφίσεις.

• άρθρο 27 παρ.2
• Επιβολή προστίμων και βεβαίωση στις Δ.Ο.Υ εντός προθεσμίας 10 ημερών με ποινική ευθύνη των υπαλλήλων για την μη αποστολή.
• ( Από ελέγχους των επιθεωρητών δημόσιας διοίκησης αναδείχτηκε το φαινόμενο πριν την εφαρμογή των διατάξεων να μην αποστέλλονται τα πρόστιμα προς βεβαίωση κατά τον Κ.Ε.Δ.Ε)
• Άρθρο 38 Κεφάλαιο Β νόμου 4178/2013
• Αρμόδια αρχή για την κατεδάφιση ορίζεται η Γ.Γ Αποκεντρωμένης Διοίκησης
• Η Ειδική Υπηρεσία Κατεδαφίσεων ( ΥΠΕΚΑ) έχει αρμοδιότητα εποπτείας , καθορισμού προτεραιοτήτων κατεδάφισης , ελέγχου των ενεργειών και συντονισμού . Κατ’ εφαρμογή των διατάξεων έγιναν εκατοντάδες κατεδαφίσεις και έχουν προγραμματιστεί οικονομικά και τεχνικά σειρά κατεδαφίσεων σε προστατευόμενες περιοχές.

Ν.4067/2012 Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

• Διαχωρισμός αδειοδοτήσεων …. Κατάταξη και τρόπος αδειοδότησης κατασκευής σύμφωνα με το είδος των κατασκευών.
• Ενίσχυση και πολεοδομικά κίνητρα για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων
• Νέα αρχιτεκτονική διάταξη του κτιρίου και των προσμετρώμενων στο συντελεστή χώρων κύριων και βοηθητικών.

Ν.4164/2013 – Κτηματολόγιο και δασικοί χάρτες.

Οι ηλεκτρονικές βάσεις του Εθνικού Κτηματολογίου διασυνδέεται με τις ηλεκτρονικές βάσεις :

• Tαυτότητας κτιρίων – ηλεκτρονική βάση αυθαιρέτων
• Πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Οικονομικών
• Πληροφοριακό σύστημα της Δ.Ε.Η

N. 4258/2014 ( Ορισμοί και οριοθέτηση ρεμμάτων)

• Κεφάλαιο Α. του Νόμου.
• Τομή υπό το πρίσμα του δικαίου η υποχρέωση υδραυλικής μελέτης και περιβαλλοντικής μελέτης με πρόνοια του ιδιώτη πριν την κατασκευή πλησίον ρεμάτων κατά την προσωρινή οριοθέτηση –
• Ψηφιακή βάση δεδομένων και καταγραφή

(Απαιτούνταν προσωρινή οριοθέτηση με αυτοψία των πολεοδομικών υπηρεσιών χωρίς επιστημονική εκτίμηση μελέτης των περιβαλλοντικών επιπτώσεων σύμφωνα με τον προγενέστερο Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό.)

Ν. 4269/2014

• Ολοκλήρωση θεσμικών γραμμών και ψηφιακή αποτύπωση όλης της πληροφορίας.
• Ψηφιακή αποτύπωση όλων των ορίων οικισμών της χώρας.
• Έκδοση Προεδρικού Διατάγματος για την έγκριση των τοπικών χωρικών σχεδίων και των ειδικών χωρικών σχεδίων
• Κοινό Επίπεδο σχεδίου με κοινές προδιαγραφές και κοινά κανονιστικά στοιχεία – για όλους τους οργανωμένους υποδοχής ( ομογενοποίηση όλων των σχετικών προβλέψεων σχεδιασμού αρμοδιότητας διαφορετικών Υπουργείων – Τουρισμός – Βιομηχανία – Επιχειρηματικές δραστηριότητες)
• Μείωση των επιπέδων σχεδιασμού και ολοκλήρωση των διαδικασιών έγκρισης των σχεδίων.

Ν.4280/2014 Κεφάλαια Α και Β
Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης
Φθίνοντες και εγκαταλελλειμένοι οικισμοί.

• Αναβίωση και ανασυγκρότηση μικρών – φθινόντων και εγκαταλελλειμένων οικισμών.
• Αξιοποίηση του κτιριακού αποθέματος και της πολιτιστικής κληρονομιάς.
• Κίνητρα για την ανταλλαγή εκτάσεων και δικαιωμάτων δόμησης από τις μεγάλες πόλεις στην περιφέρεια –
• κίνητρα για οργανωμένη δόμηση

Κύριος στόχος –   αποφυγή της εκτός σχεδίου δόμησης.

Νομικοί προβληματισμοί  – συμπεράσματα υπό την αρχή του δημοσίου ενδιαφέροντος.

• H έλλειψη καταγραφής του πραγματικού δομημένου περιβάλλοντος αναιρεί κάθε ορθολογικό σχεδιασμό που προβλέπει το σύνταγμα μας.
• η καταγραφή αποτελεί νομική και τεχνική αναγκαιότητα. Άλλως θα οδηγηθούμε σε έναν εικονικό σχεδιασμό.
• είναι αδύνατο να επιβληθεί το μέτρο της κατεδάφισης όταν το φαινόμενο είναι σε αυτή την έκταση και μάλιστα όταν στην πλειοψηφία τους οι αυθαίρετες κατασκευές είναι προσθήκες και υπερβάσεις σε κτίσματα με άδεια ,
• πιθανές κατεδαφίσεις θα δημιουργήσουν μεγάλα ζητήματα δημοσίου ενδιαφέροντος ασφάλειας των κατασκευών και ενάντια στην υποχρέωση του κράτους να διαφυλάξει την ασφάλεια αυτή.

 

Προσεγγίσεις υπό το πρίσμα της νομολογίας (ΣτΕ 123/2007 Ολ., 1528/2003 Ολ.)

 

Προσεγγίσεις υπό την αρχή της υποχρέωσης του κράτους δικαίου για την ασφάλεια των κατασκευών

• Με την Σ.τ.Ε. 2692/2009 (A΄ Τμήμα) κρίθηκε ότι ήταν νόμιμη η κρίση του δικάσαντος εφετείου ότι η αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία δεν ήλεγξε την πληρότητα των στατικών μελετών που είχαν υποβληθεί και δεν διενήργησε έστω και μία αυτοψία κατά το στάδιο της ανεγέρσεως και αποπερατώσεως του επίμαχου κτηρίου, και έτσι στοιχειοθετήθηκε ευθύνη του Δημοσίου από παράνομη παράλειψη των οργάνων του. ( Ricomex)

Κανόνας – ηθική στάση περιβαλλοντική κουλτούρα

• όπου ο κανόνας ήταν σκληρός , απόλυτος… όπως παραδείγματος χάριν σε οικισμούς – μνημεία παγκόσμιας κληρονομιάς ή και σε παραδοσιακούς οικισμούς όπου απαιτείτο από ειδικότερες διατάξεις έλεγχος κατά την κατασκευή αλλά και επιστημονική στάση προστασίας από το κοινωνικό σύνολο……δεν υφίστανται αυθαίρετα ή έστω τα ποσοστά είναι πολύ μικρά….

 πολιτεία του πλάτωνος  …

    ‘’βέλτιστη ιδανική πολιτεία , η οποία θα ικανοποιούσε τα ηθικά και κοινωνικά ιδεώδη σε μια πολεοδομικώς άρτια πόλη.’’