Ψηλά κτίρια – Τι πόλεις θέλουμε;

• Συγγραφέας: Κωνσταντίνος Καρατσώλης, Δικηγόρος
• Μέσο Δημοσίευσης: ΤΝΠ QUALEX, ΠερΔικ, 3/2020, σελ. 445 – 461

Ευχαριστώ την Αθηνά Μιχαλακέα, Δικηγόρο για τη συμμετοχή της στην έρευνα και τη συνδρομή στην επιμέλεια του κειμένου και τον Κώστα Φιλιππάκη, Αρχιτέκτονα για τη συμμετοχή του στην έρευνα των διεθνών παραδειγμάτων.

1. Εισαγωγή

Το τελευταίο διάστημα εγέρθηκαν πολλοί προβληματισμοί σχετικώς με το ζήτημα των ψηλών κτιρίων πλησίον του Μνημείου της Ακρόπολης.Στις συγκεκριμένες περιπτώσεις αδειών οικοδομής έγινε χρήση οριζοντίων διατάξεων (ορθών από περιβαλλοντικής απόψεως σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του νόμου κατά τα άλλα) του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (άρθρα – 10-15 Ν 4067/2012) η οποίες μεταξύ άλλων υπό προϋποθέσεις μείωσης της κάλυψης , δημιουργίας ελεύθερου – δημοσίου χώρου, υποχρέωσης δημιουργίας φυτεμένων δωμάτων και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων επιτρέπει την αύξηση του ύψους των οικοδομών αναλογικά. Βεβαίως στην περίπτωση μας (Πλησίον του Μνημείου της Ακρόπολης) αναδείχτηκε ότι σε ιδιάζουσες περιπτώσεις λόγω της ιδιαίτερης και εξαιρετικής φυσιογνωμίας κάποιων περιοχών αλλά και λόγω ειδικών συνθηκών – όπως η θέα- πλησίον μνημείων η εφαρμογή οριζοντίων διατάξεων είναι από τη γένεση της προβληματική. Ειδικότερα με τις 705 και 706/2020 αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣΤΕ σχετικά με την αναστολή αδειών και οικοδομικών εργασιών στην περιοχή Μακρυγιάννη αποτυπώθηκαν μεταξύ άλλων τα εξής: Με την απόφαση 705/2020 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας απερρίφθη αίτηση ακυρώσεως κατά κανονιστικής αποφάσεως του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με την οποία επιβλήθηκε, για ένα έτος, αναστολή χορήγησης οικοδομικών αδειών και εκτέλεσης εργασιών για την ανέγερση κτιρίων με ύψος άνω των 17.50 μ. στην περιοχή Μακρυγιάννη-Κουκάκι του Δήμου Αθηναίων, εντός του κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου της πόλεως των Αθηνών. Κατ’ αρχάς, το Δικαστήριο επανέλαβε την πάγια νομολογία του, κατά την οποία με το άρθρο 24 §§ 1 και 6 του Συντάγματος και τις διατάξεις του Ν 3028/2002 επιβάλλεται η αποτελεσματική προστασία των μνημείων και λοιπών στοιχείων του πολιτιστικού περιβάλλοντος, μεταξύ των οποίων και οι αρχαιολογικοί χώροι που αποτελούν ενεργούς οικισμούς, καθώς και του αναγκαίου για την ανάδειξή τους χώρου. Προς τούτο τα όργανα του Κράτους οφείλουν να λαμβάνουν τα κατάλληλα μέτρα, προληπτικά και κατασταλτικά, κανονιστικά ή ατομικά, ώστε να εξασφαλίζεται στο διηνεκές η αποτελεσματική προστασία των μνημείων και του αναγκαίου για την ανάδειξή τους περιβάλλοντος χώρου, επεμβαίνοντας στο αναγκαίο μέτρο στο δικαίωμα της ιδιοκτησίας, που προστατεύεται από το άρθρο 17 του Συντάγματος και το 1ο Πρόσθετο Πρωτόκολο [Π.Π.] της ΕΣΔΑ. Εξ άλλου, το άρθρο 24 § 2 του Συντάγματος επιβάλλει την ορθολογική πολεοδόμηση των οικισμών, σύμφωνα με την ιδιομορφία και τις ανάγκες κάθε περιοχής και βάσει των πορισμάτων των οικείων επιστημών (χωροταξία, πολεοδομία, αρχαιολογία κλπ), ώστε να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης. Εν όψει τούτων επισημάνθηκε, όπως και με την πρόσφατη απόφαση ΣτΕ Ολ 2102/2019, ότι το προβλεπόμενο στο άρθρο 14 περ. 6 του Ν 3028/2002 ΠΔ/γμα για τον καθορισμό των χρήσεων γής και των όρων δόμησης της περιοχής Μακρυγιάννη, η οποία αποτελεί ενεργό οικισμό και κηρυγμένο αρχαιολογικό χώρο από το 2004, δεν έχει εκδοθεί παρά το ότι παρήλθε ο εύλογος χρόνος από την κήρυξη, με αποτέλεσμα την ελλιπή προστασία του σημαντικότερου μνημείου της κλασικής αρχαιότητας (σκ. 5, 6, 8). Περαιτέρω, κρίθηκε ότι η εξουσιοδοτική διάταξη (άρθρο 6 παρ. 7 του Ν 4067/2012) συνάδει με τα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του 1ου Π.Π. της ΕΣΔΑ, διότι η αναστολή οικοδομικών αδειών και εργασιών, με την οποία επιδιώκεται η αποτροπή δημιουργίας πραγματικών καταστάσεων που θα δυσχέραιναν τον πολεοδομικό σχεδιασμό, αποτελεί προσωρινό περιορισμό της ιδιοκτησίας, επιβάλλεται χάριν του δημοσίου συμφέροντος, ήτοι για την προστασία του οικιστικού και του πολιτιστικού περιβάλλοντος, και υπόκειται σε δικαστικό έλεγχο. Εξ άλλου η αυτή διάταξη είναι ειδική και ορισμένη, κατά την έννοια του άρθρου 43 § 2 του Συντάγματος, θεμιτώς δε προβλέπει την έκδοση υπουργικής αποφάσεως και όχι ΠΔ/τος, διότι το ζήτημα της αρμοδιότητας είναι ειδικό εν σχέσει με τη ρύθμιση του θέματος στον νόμο. Με αντίστοιχες σκέψεις κρίθηκε ότι το επιβληθέν μέτρο της αναστολής κινείται εντός των πλαισίων της εξουσιοδοτήσεως και δεν θίγει υπέρμετρα την ιδιοκτησία, διότι δεν επιβάλλει πλήρη απαγόρευση δομήσεως αλλά μερική, επιτρέπει δε επαρκή εκμετάλλευση του ακινήτου με την ανέγερση οικοδομών μέχρι 17,50 μ. Περαιτέρω κρίθηκε ότι θεμιτώς ελήφθη υπ’ όψη ως κριτήριο το ύψος των οικοδομών, διότι η Διοίκηση διαπίστωσε ότι η ανέγερση πολυώροφων κτιρίων γύρω από την Ακρόπολη υποβαθμίζει το μνημείο και τον περιβάλλοντα χώρο του. Τέλος, ορθώς η Διοίκηση δεν έλαβε υπ’ όψη κριτήρια συναπτόμενα με τα χαρακτηριστικά των υπό ανέγερση κτιρίων (μορφολογία), διότι τα ζητήματα αυτά εξετάζονται κατά το επόμενο στάδιο της χορήγησης εγκρίσεως κατά τις διατάξεις του Ν 3028/2002, οι οποίες εφαρμόζονται και κατά το διάστημα της αναστολής (σκ. 9-11). Στη συνέχεια, κρίθηκε ότι δεν στοιχειοθετείται παράβαση των αρχών της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης και της χρηστής διοικήσεως, ούτε κατάχρηση εξουσίας, εκ του ότι η Διοίκηση, με τη χορήγηση εγκρίσεως του Ν 3028/2002 και προέγκρισης οικοδομικής άδειας για την ανέγερση ξενοδοχείου δημιούργησε στην αιτούσα την πεποίθηση ότι δεν θα τροποποιηθεί το σχέδιο πόλεως και δεν θα επιβληθεί αναστολή. Και τούτο διότι η Διοικηση δεν κωλύεται να τροποποιεί το πολεοδομικό καθεστώς εφ’ όσον συντρέχει σχετική ανάγκη, ενώ η αρχή της εμπιστοσύνης ουδόλως επιβάλλει την διαιώνιση των ισχυουσών πολεοδομικών ρυθμίσεων. Περαιτέρω, καθ’ ερμηνεία του πολεοδομικού καθεστώτος της περιοχής, των διαδοχικώς ισχυσάντων ΓΟΚ και των άρθρων 1 §§ 4 και 5, 15 § 1, και 35 του ΝΟΚ, κρίθηκε ότι ο υπολογισμός του μέγιστου ύψους των κτιρίων σε συνάρτηση με τον σ.δ., κατά το άρθρο 15 παρ. 1 αυτού, δεν εφαρμόζεται όταν με ειδικά διατάγματα προϋφιστάμενα του ΝΟΚ έχουν ορισθεί για περιοχές ή οικισμούς συγκεκριμένοι όροι δομήσεως, όπως ανώτατα ύψη κτιρίων. Αντίθετη ερμηνεία, κατά την οποία με το άρθρο 15 παρ. 1 του ΝΟΚ προσαυξάνεται “αυτομάτως” το ανώτατο ύψος των οικοδομών, σε συνάρτηση με τον σ.δ., σε όλους τους οικισμούς της χώρας και αδιαφόρως του ειδικού πολεοδομικού καθεστώτος εκάστου, θα αντέκειτο στο άρθρο 24 § 2 του Συντ., το οποίο επιβάλλει την ορθολογική πολεοδόμηση των οικισμών κατόπιν μελέτης της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής και με τη συμμετοχή του οικείου ΟΤΑ και των ενδιαφερόμενων πολιτών, δεν επιτρέπει δε την δια γενικής διατάξεως και χωρίς ειδική μελέτη κατάργηση, συλλήβδην, των ειδικών όρων δόμησης που είχαν θεσπισθεί για κάθε περιοχή με τήρηση των ανωτέρω εγγυήσεων. Για την ταυτότητα του λόγου, δεν εφαρμόζονται αυτοτελώς οι διατάξεις περί προσαυξήσεως του ύψους σε περίπτωση φυτεμένου δώματος, εκτός αν οι ειδικές διατάξεις κάθε περιοχής το επιτρέπουν (άρθρο 18 παρ. 1 του ΝΟΚ). Εν όψει τούτων, κρίθηκε ότι στην επίμαχη περιοχή δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΝΟΚ αλλά οι ειδικές διατάξεις του β.δ. της 30.8-9.9.1955, οι οποίες ορίζουν για τον τομέα του επίδικου ακινήτου ως ανώτατο ύψος τα 21 μ. Τούτο δε ανεξαρτήτως του αν ληπτέος υπ’ όψη σ.δ. είναι αυτός που όριζε το ΠΔ του 1978 (3,6), ή ο μ.σ.δ. 2,5 που ορίζει για την περιοχή Μακρυγιάννη το ΓΠΣ του Δήμου Αθηναίων. Η νομολογία αυτή συνεχίζει και επεκτείνει την υπάρχουσα νομολογία του Δικαστηρίου με την οποία ερμηνεύθηκαν ταυτόσημα οι διατάξεις του άρθρου 9 §§ 7-9 του ΓΟΚ 1985, Ν 1577/1985 (ΣΕ 1383/2016 7μ., 796/2016, 1120/2008). Τέλος, κρίθηκε ότι δεν παραβιάσθηκε η αρχή της ισότητας εκ του ότι η Διοίκηση επέτρεψε την ανέγερση άλλων υψηλών κτιρίων στην περιοχή βάσει των διατάξεων του ΓΟΚ και του ΝΟΚ, διότι δεν νοείται ισότητα στην παρανομία και συνεπώς, ακόμη και αν η Διοίκηση κακώς εφήρμοσε τον νόμο σε άλλες περιπτώσεις, δεν υποχρεούται η ίδια ούτε τα Δικαστήρια να τον εφαρμόσουν κακώς και στο μέλλον (σκ. 15).

Με την 706/2020 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας απερρίφθη αίτηση ακυρώσεως κατά αποφάσεως της Υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού, με την οποία ανακλήθηκε απόφαση της ίδιας Υπουργού, με την οποία είχε εγκριθεί κατά τον αρχαιολογικό νόμο α) η ανέγερση εννεαώροφου κτιρίου με τρία υπόγεια και δώμα με πέργκολα και ασκεπή πισίνα σε ακίνητο επί των οδών Μισαραλιώτου 7-11 και Τσάμη Καρατάση, στην περιοχή Μακρυγιάννη του Δήμου Αθηναίων, εντός του κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου της πόλεως των Αθηνών και β) η επισκευή υφισταμένου διώροφου διατηρητέου κτηρίου εντός του ακινήτου. Κατ’ αρχάς το Δικαστήριο, ερμηνεύοντας τις διατάξεις του άρθρου 24 παρ. 1 και 6 του Συντάγματος, επανέλαβε την πάγια νομολογία του, κατά την οποία τα όργανα του Κράτους λαμβάνουν τα αναγκαία μέτρα για να εξασφαλίζεται στο διηνεκές η προστασία και η διατήρηση των μνημείων και λοιπών στοιχείων του πολιτιστικού περιβάλλοντος και του αναγκαίου για την ανάδειξή τους περιβάλλοντος χώρου, η οποία περιλαμβάνει και την άρση της προσβολής του μνημείου και την αποκατάσταση της μορφής του (σκ. 5). Ακολούθως επανέλαβε ότι κατά το άρθρο 10 του αρχαιολογικού νόμου (Ν 3028/2002) επεμβάσεις επί αρχαίων κατ’ αρχήν απαγορεύονται (§ 1) ενώ επεμβάσεις πλησίον αρχαίων επιτρέπονται μόνο κατόπιν εγκρίσεως του Υπουργού Πολιτισμού, μετά από γνωμοδότηση του αρμόδιου συμβουλίου (§ 3), ειδικά δε ως προς τις οικοδομικές εργασίες, εξετάζεται αν το κτίσμα, εν όψει των διαστάσεων, της μορφής και της απόστασής του από το μνημείο, δύναται να επιφέρει άμεση ή έμμεση βλάβη στο μνημείο και στον περιβάλλοντα χώρο του. Προστατευόμενο δε στοιχείο των μνημείων και του περιβάλλοντος αυτά χώρου συνιστά και η ανεμπόδιστη θέασή τους, καθώς και ο χαρακτήρας και η φυσιογνωμία της ευρύτερης περιοχής, η οποία τελεί σε άμεση οπτική επαφή με τα μνημεία και είναι αναγκαία για την ανάδειξή τους. Η αιτιολογία της χορηγούμενης εγκρίσεως (άδειας) πρέπει να περιέχει: α) περιγραφή των προστατευτέων μνημείων, β) περιγραφή του προς εκτέλεση έργου και γ) τεκμηριωμένη εκτίμηση των επιπτώσεων του έργου επί των μνημείων, ενώ ο Υπουργός Πολιτισμού μπορεί να επιβάλει τους κατάλληλους όρους και περιορισμούς στη δόμηση, περιλαμβανομένου και του περιορισμού του ανωτάτου ύψους και του αριθμού των ορόφων, χωρίς να δεσμεύεται από τους όρους δόμησης που καθορίζονται είτε από γενικές ή ειδικές διατάξεις (σκ. 6). Τέλος, επανέλαβε τη νομολογία κατά την οποία οι ευμενείς διοικητικές πράξεις ανακαλούνται, αν είναι παράνομες, μέσα σε εύλογο χρόνο από την έκδοσή τους, με αιτιολογημενη πράξη αναφερομενη σε συγκεκριμένα περιστατικά ή στοιχεία, ενώ, εξ άλλου, νομική πλημμέλεια που επιτρέπει την ανάκληση συνιστά και η πλάνη περί τα πράγματα. Αντίθετα, η διαφορετική εκτίμηση των αυτών πραγματικών περιστατικών δεν συνιστά, κατ’ αρχήν, λόγο ανακλήσεως, εκτός αν συντρέχει λόγος δημοσίου συμφέροντος, όπως η προστασία των αρχαιοτήτων, η συνδρομή του οποίου πρέπει να αιτιολογείται ειδικώς. Τέλος, κρίθηκε ότι σύμφωνα με το άρθρο μόνο παρ. 1 του ΑΝ 261/1968 χρόνος μικρότερος της πενταετίας για την ανάκληση παράνομης διοικητικής πράξεως θεωρείται πάντοτε εύλογος (σκ. 8). Περαιτέρω, κρίθηκε ότι νομίμως το ΚΑΣ επανεξέτασε προηγούμενη γνωμοδότησή του, με την οποία είχε θεωρήσει ότι το εννεαώροφο κτίριο δεν βλάπτει την Ακρόπολη και ότι εντάσσεται αρμονικά στο δομημένο περιβάλλον της περιοχής, και πρότεινε την ανάκληση της χορηγηθείσας εγκρίσεως, εν όψει ιδίως του νέου στοιχείου της αυτοψίας των μελών του τόσο επί τόπου όσο και από τον Ιερό Βράχο, και της διαπίστωσης ότι το κτίριο υποβαθμίζει με το ύψος και τον όγκο του την Ακρόπολη, που αποτελεί μνημείο της Παγκόσμιας Κληρονομιάς, ενώ δεν εντάσσεται και στο περιβάλλον της περιοχής διότι είναι υψηλότερο των όμορων κτιρίων πλην ενός. Εν όψει τούτου, κρίθηκε ότι νομίμως η Υπουργός Πολιτισμού ανακάλεσε την προηγούμενη έγκρισή της, και δη εντός ευλόγου χρόνου μικρότερου των επτά μηνών, για τους ανωτέρω, δημοσίου συμφέροντος, λόγους της προστασίας των μνημείων και του περιβάλλοντος της περιοχής. Ειδικότερα, κρίθηκε ότι νομίμως συνεκτιμήθηκε το σωρευτικό αποτέλεσμα από την ανέγερση ενός επί πλέον υψηλού και ογκώδους κτιρίου ως αρνητικός παράγοντας ένταξής του στην ήδη βεβαρημένη δομικώς περιοχή. Ως προς τον έλεγχο του ύψους του κτιρίου, κρίθηκε ότι εφ’ όσον το υπό ανέγερση κτίριο ευρίσκεται πλησίον μνημείου της Παγκόσμιας Κληρονομιάς και εντός αρχαιολογικού χώρου, ο έλεγχος του Υπουργού Πολιτισμού και του ΚΑΣ εκτείνεται σε όλα τα στοιχεία του κτιρίου, μεταξύ των οποίων και το ύψος, αδεσμεύτως από όρους δομήσεως που καθορίζονται είτε από γενικές διατάξεις (ΓΟΚ, ΝΟΚ) είτε από ειδικές διατάξεις για την προστασία αρχαιολογικών χώρων (ΠΔ της 19.2-5.3.1975 περί ελέγχου υψών γύρω από την Ακρόπολη). Περαιτέρω, λόγος ακυρώσεως κατά τον οποίο το ύψος του αρχικώς εγκριθέντος κτιρίου (31,70 μ.) είναι ανεκτό διότι υπολείπεται του ανώτατου ύψους κατ’ άρθρο 15 του ΝΟΚ (32 μ.), απερρίφθη διότι, όπως κρίθηκε με την απόφαση ΣΕ 705/2020 Ολομ., εν προκειμένω δεν ισχύει το άρθρο 15 του ΝΟΚ αλλά το ΒΔ της 30.8-9.9.1955 «Περί όρων δομήσεως εν Αθήναις», το οποίο προβλέπει για την περιοχή ανώτατο υψος 21 μ. Στη συνέχεια, κρίθηκε ότι δεν υπάρχει παράβαση των αρχών της ισότητας και της προστατευομένης εμπιστοσύνης εκ του ότι η Διοίκηση επέτρεψε σε άλλες περιπτώσεις την ανέγερση υψηλών κτιρίων στην περιοχή κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του ΓΟΚ 1985 και του ΝΟΚ, διότι δεν νοείται ισότητα στην παρανομία και, συνεπώς, ακόμη και αν η Διοίκηση κακώς εφήρμοσε τον νόμο σε άλλες περιπτώσεις, δεν υποχρεούται η ίδια ούτε τα Δικαστήρια να τον εφαρμόσουν κακώς και στο μέλλον. Επίσης, κρίθηκε ότι δεν ασκεί επιρροή το γεγονός α) ότι το κτίριο δεν θα είναι ορατό από τα χαμηλά σημεία της Ακρόπολης λόγω της παρεμβολής οικοδομών επί της οδού Διονυσίου Αρεοπαγίτου, αφού πάντως το κτίριο θα είναι ορατό από τους ευρισκόμενους επί του Ιερού Βράχου και β) ότι το ύψος του κτιρίου, λόγω κατωφέρειας του εδάφους, δεν υπερβαίνει το ύψος των οικοδομών στο μέτωπο της οδού Διονυσίου Αρεοπαγίτου, διότι κατ’αυτόν τον τρόπο αγνοείται το φυσικό ανάγλυφο της περιοχής, προς το οποίο πρέπει να προσαρμόζονται τα ύψη των οικοδομών. Τέλος κρίθηκε ότι η τυχόν οικονομική βλάβη της αιτούσας δεν επηρεάζει τη νομιμότητα της προσβαλλόμενης πράξης, αλλά θεμελιώνει, ενδεχομένως, εφ’ όσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, δικαίωμα αποζημιώσεως από το αρμόδιο δικαστήριο (σκ. 10). Η ίδια η φύση των συγκεκριμένων περιπτώσεων καθώς και οι κραδασμοί των συζητήσεων αναδεικνύουν την πλήρη απουσία ενός πλαισίου χωροταξικής και πολεοδομικής τεκμηρίωσης περιοχών που μπορούν να υποδεχτούν ψηλά κτίρια. Επίσης, μάλλον διαμορφώνουν μια στρεβλή εικόνα για το ζήτημα των ψηλών κτιρίων εν γένει. Πράγματι η συζήτηση για την περιοχή του κέντρου και δη πλησίον του μνημείου της Ακρόπολης αδικεί την εκκίνηση μιας επιστημονικής συζήτησης για τα ψηλά κτίρια στην Αθήνα και τη χώρα που έχει καθυστερήσει. Πάντως, το ζήτημα των ψηλών κτιρίων δεν είναι μόνο ένα τεχνικό ή ένα εξειδικευμένο νομικό ζήτημα. Το θεσμικό πλαίσιο της ανέγερσης ψηλών κτιρίων πάντοτε πρέπει να ερευνάται υπό το πρίσμα και το ερώτημα «τι πόλεις θέλουμε». Ερώτημα που αξίζει να προσεγγίσουμε και από τη σκοπιά της νομικής επιστήμης. Στην παρούσα μελέτη καταγράφονται:

• Η ιστορική εξέλιξη των ψηλών κτιρίων στην Ελλάδα
• Διεθνή παραδείγματα σχεδιασμού και πλαισίου για την χωροθέτηση ψηλών κτιρίων
• Συμπεράσματα κατευθύνσεων για την προσαρμογή στα ελληνικά δεδομένα ενός πλαισίου για τα Ψηλά κτίρια.

2. Ψηλά κτίρια – Ορισμός

Ως ψηλό κτίριο νοείται «το κτίριο που έχει κυρίαρχο τον κατακόρυφο άξονά του και προεξέχει υπερβολικά πάνω από τα στοιχεία του περιβάλλοντός του».¹ Ωστόσο, ο ορισμός του ψηλού κτιρίου δεν είναι απόλυτος καθώς ένα κτίριο 70 ορόφων, που στην Ευρώπη θεωρείται ψηλό, στην Ασία και την Αμερική θεωρείται μάλλον χαμηλό. Έτσι, ένας πιο σύγχρονος ορισμός περιγράφει τα ψηλά κτίρια ως «όλα εκείνα τα κτίρια που λόγω του ύψους τους, ξεχωρίζουν από τα γύρω τους και εντάσσονται σε μια ομάδα παρόμοιων κατασκευών ανά τον κόσμο». ²Σε κάθε περίπτωση η έννοια του ψηλού κτιρίου είναι σχετική αφού συνδέεται με το συνολικό σχεδιασμό τμημάτων της πόλης, με τα γειτονικά κτίρια, με το φυσικό ανάγλυφο, με τον ρόλο που καλείται να παίξει ένα ψηλό κτίριο, αλλά και με την ανάγκη διατήρησης γειτονιών χαμηλού ύψους και τη γειτνίαση με μνημεία.

Τον 21ο αιώνα παρατηρείται μια αναζωπύρωση του παγκόσμιου ανταγωνισμού μεταξύ χωρών και εταιρειών για την κατασκευή του υψηλότερου κτιρίου. Οι ουρανοξύστες κατακλύζουν πολλές από τις σύγχρονες μεγαλουπόλεις, προσφέροντας ένα πεδίο πειραματισμού και εφαρμογής νέων υλικών και μεθόδων σχεδιασμού. Η τάση της ανέγερσης ψηλών κτιρίων παγκοσμίως οφείλεται τόσο σε πολεοδομικά αίτια όσο και στο marketing των πόλεων. Έτσι, οι κυριότεροι λόγοι εξάπλωσης της «κατακόρυφης δόμησης» είναι:³ H επίτευξη υψηλής πυκνότητας και η αποτελεσματικότερη χρήση της αστικής γης, η δημιουργία επιπλέον αστικού χώρου, ο περιορισμός της αστικής διάχυσης και των μακρινών μετακινήσεων (συμπαγής πόλη), η εξασφάλιση ελεύθερων χώρων μέσα στον πυκνό αστικό ιστό, και Η δημιουργία της επιθυμητής εικόνας για την πόλη, η ενίσχυση της θέσης της στον παγκόσμιο ανταγωνισμό των πόλεων που αναδεικνύονται σαν τόποι οικονομικής δύναμης, ευρωστίας και γενικά επιτυχίας.

Από κοινωνικο-οικονομική άποψη, τα ψηλά κτίρια κοντά στο κέντρο της πόλης – κατά μία άποψη – φαίνεται να μειώνουν το κόστος διαβίωσης για τους κατοίκους της αφού οι καθ΄ ύψος περιορισμοί στη δόμηση με τη συνεπακόλουθη χαμηλή πυκνότητα στο κέντρο της πόλης έχουν σαν συνέπεια την αύξηση των εξόδων του κάθε νοικοκυριού προκειμένου είτε να διαμένει στο κέντρο είτε να μετακινείται σε αυτό από πιο απομακρυσμένες περιοχές.⁴

3. Ψηλά Κτίρια στην Ελλάδα – Η νομοθετική εξέλιξη

Στην Ελλάδα παρατηρείται το φαινόμενο όχι μόνο της μη κατασκευής ψηλών κτιρίων, αλλά και της πλήρους ανυπαρξίας οποιασδήποτε σχετικής συζήτησης, ακόμα και από την αρχιτεκτονική κοινότητα. Εξαίρεση αποτελεί το «Ελληνικό Συνέδριο Υψηλών Κτιρίων» που διοργάνωσε το ΤΕΕ το 1975⁵ και στο οποίο θα αναφερθούμε λεπτομερέστερα στη συνέχεια, τη σύντομη περίοδο «Ελεύθερης Δόμησης»⁶ που χτίστηκαν και τα μοναδικά ελάχιστα ψηλά κτίρια στην Ελλάδα. Μόνο πρόσφατα το σχετικό ενδιαφέρον έχει αναζωπυρωθεί με αφορμή τα ψηλά κτίρια που περιλαμβάνονται στα σχέδια αξιοποίησης μεγάλων ελεύθερων χώρων (Μητροπολιτικός Πόλος Ελληνικού-Αγίου Κοσμά, Ελαιώνας κ.λπ.). Σύμφωνα με τον Ν 858 της 6ης Σεπτεμβρίου 1917 (ΦΕΚ 191/7.9.1917) – «Περί κανονισμού του μεγίστου ύψους των ανεγειρόμενων οικοδομών», «Το μέγιστον ύψος των εις τας διαφόρους πόλεις του Κράτους ανεγειρομένων οικοδομών θέλει ορίζεται δια Β. Διατάγματος, εκδιδομένου προτάσει του επί της Συγκοινωνίας Υπουργού, μετά γνωμοδότησιν του Συμβουλίου των Δημοσίων Έργων». Σε εφαρμογή του εκδόθηκε από την Οικοδομική Υπηρεσία της Αθήνας το βασιλικό διάταγμα της 27.11.1919 (ΦΕΚ 1, τεύχος Α, 3.1.1920) «περί μεγίστου επιτρεπόμενου ύψους οικοδομών», το οποίο ουσιαστικά εγκαινίαζε μια νέα περίοδο κρατικής παρέμβασης στον πολεοδομικό χώρο της Αθήνας μέσα από το συστημικό καθορισμό των κτιριακών υψών σε κάθε δρόμο του εγκεκριμένου σχεδίου της πόλης. Συγκεκριμένα ορίσθηκε ως μέγιστο ύψος οικοδομής τα 12/10 του πλάτους του δρόμου που βρισκόταν. Παράλληλα, στο άρθρο 3 του ανωτέρω ΒΔ ορίσθηκαν απόλυτα μέγιστα ύψη των κτιρίων της πόλης, ανεξάρτητα δηλαδή από το πλάτος του πλατύτερου και στενότερου δρόμου, που ήταν αντίστοιχα τα 22μ. και 10μ. Επιπλέον των μεγίστων υψών των κτιρίων, επιτράπηκε η κατασκευή ενός ακόμη ορόφου σε εσοχή 4μ. περίπου από την πρόσοψη, του γνωστού ως ρετιρέ. Τα ανωτέρω περιοριστικά μέτρα στην Αθήνα παρέμειναν σε ισχύ έως την 24.8.1922, οπότε εκδόθηκε νέο βασιλικό διάταγμα «περί τροποποιήσεως του από 27.11.1919 δια τας εντός του σχεδίου της πόλεως Αθηνών οικοδομάς εκτελεστικάς του νόμου 858 Β. Διατάγματος». Το νέο διάταγμα επέβαλε ορισμένες διαφοροποίησεις στον υπολογισμό του μέγιστου ύψους στα κτίρια ανά τομέα της πόλης, και παράλληλα ανέβασε αισθητά τα επιτρεπόμενα μέγιστα απόλυτα κτιριακά ύψη από 22 σε 26 μέτρα. Συγκεκριμένα, εισήγαγε την έννοια του διαχωρισμού της πόλης σε 3 βασικές ζώνες υψών: τις Α, Β, και Γ. Στην ζώνη Α, που περιλάμβανε την κεντρική περιοχή της Αθήνας, με εξαίρεση τις περιοχές που γειτνίαζαν με αρχιτεκτονικά μνημεία, το μέγιστο ύψος κτιρίων καθορίζεται ως το 17,5/10 του πλάτους του δρόμου, το απόλυτο ύψος που θα προέκυπτε δεν θα έπρεπε να ήταν σε καμία περίπτωση μεγαλύτερο των 26 μ., ενώ παράλληλα το μέγιστο ύψος κτιρίων για στενούς δρόμους αυξήθηκε σε 12μ. Το 1923 εμφανίζεται ο νόμος για τις οικοδομικές προεξοχές (έρκερ). Αυτές ήταν κλειστές προεξοχές που μπορούσαν να φτάσουν σε πλάτος 1,40 μέτρα. Η διάταξη αυτή προήλθε από ανάλογη διάταξη που ίσχυε στο Βερολίνο, χωρίς φυσικά να ελεγχθεί αν παρόμοιες κατασκευές ταίριαζαν στις ελληνικές συνθήκες (πλάτος και προοπτική δρόμων, μορφολογία ανάλογη με το κλίμα). Μόλις το 1937 αναθεωρήθηκε ο θεσμός των έρκερ στα 40 εκ. Στις 3.4.1929, τρείς μήνες μετά την έκδοση του Ν 3741/29 «περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», εκδόθηκε το διάταγμα «περί γενικού οικοδομικού κανονισμού του Κράτους». Ο συσχετισμός του ΓΟΚ του 1929 με τον ιδιοκτησιακό νόμο 3741 είναι προφανής, εκτός από την χρονική σύμπτωση και για ένα πρόσθετο λόγο. Και στα δύο νομοθετήματα εισάγεται η γενίκευση σε ολόκληρη την χώρα των κανόνων που περιέχουν. Έτσι, το 1929 επιχειρείται γενική αναθεώρηση των ιδιοκτησιακών και κτιριοδομικών κανονισμών που στόχευε εκτός των άλλων, στην προώθηση του πολυώροφου κτιριακού τύπου, την πολυκατοικία. Στα άρθρα 88 έως 90 καθορίζονται τα επιτρεπόμενα μέγιστα ύψη των κτιρίων ανά τομέα πόλης. Με βάση τα νέα ύψη που αποφασίσθηκαν, το μέγιστο ύψος των οικοδομών δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 23 μ. Σύμφωνα με το ΒΔ της 14.5.1934 – «Περί ύψους οικοδομών Αθηνών και Περιχώρων» , η ευρύτερη περιοχή της Αθήνας διαιρέθηκε σε οκτώ τομείς με τις ενδείξεις Α, Β, Γ, κλπ., όπου ορίσθηκε διαφορετικό καθεστώς υψών ως εξής: — Για τον τομέα Δ, ύψος κτιρίου 20/10 του πλάτους δρόμου , μέγιστο ύψος 23 μ., ελάχιστο ύψος 14μ. — Στους τομείς Α, Δ, Ε και Ζ, επιπλέον του μεγίστου ύψους επιτράπηκε σε εσοχή η προσθήκη ενός ορόφου. Παράλληλα, σε ορισμένα τμήματα ορίσθηκαν μειωμένα απόλυτα μέγιστα ύψη κτιρίων για να προστατευθεί η θέα των λόφων της πόλης και των ιστορικών και αρχαιολογικών περιοχών της. Μερικές δεκαετίες αργότερα, εισήχθη από την Χούντα των Συνταγματαρχών ο Αναγκαστικός Νόμος 395/68 (ΦΕΚ-95/Α/4.5.1968) – «Περί του ύψους των οικοδομών και του συστήματος της ελευθέρας Δομήσεως», σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 1 του οποίου «Η επίτευξις του κατά τας παρ. 1 και παρ. 3 του αρ. 1 του παρόντος μείζοντος συντελεστού δομήσεως γίνεται και δια καθ’ ύψος προσαυξήσεως των κτιρίων». Βάσει του νόμου αυτού κατασκευάστηκαν το 1971, ο Πύργος των Αθηνών στους Αμπελόκηπους, με ύψος 103 μέτρα και 28 ορόφους, και το 1972 ο Πύργος του Πειραιά, με ύψος 84 μέτρα και 22 ορόφους. Στον νόμο αυτό προβλεπόταν αύξηση του συντελεστή δόμησης με σκοπό καλύτερο φωτισμό, ηλιασμό και αερισμό του κτιρίου ως και καλύτερη αισθητική εμφάνισή του, αποφασίστηκε αύξηση 30% για συντελεστή δόμησης 2.00 και 20% για συντελεστή δόμησης 3.00· παράλληλα, δόθηκαν προσαυξήσεις στο μεγαλύτερο μέρος της «εντός σχεδίου» Αθήνας και σε όλες τις επαρχιακές πόλεις. Η σημαντική αύξηση της εκμετάλλευσης αποτέλεσε κίνητρο για μια χωρίς προηγούμενο ανοικοδόμηση. Στη συνέχεια, με το ΝΔ 1003/1971 για την ενεργό πολεοδομία, θεσπίζονταν σειρά προστατευτικών μέτρων (φοροαπαλλαγή, δάνεια και απαλλοτριώσεις) προς όφελος εταιριών που θα αναλάμβαναν ένα στεγαστικό πρόβλημα μεγάλης κλίμακας. Τέλος, με την αναμόρφωση του ΓΟΚ του 1955 με το νέο ΓΟΚ του 1973, ακολουθείται το προηγούμενο πλαίσιο, με ορισμένα πρόσθετα άρθρα πάνω στην ελεύθερη δόμηση και την ελεύθερη σύνθεση, που αποτελούν προέκταση του νόμου 395/1968. Ο κτιριακός τύπος της πολυκατοικίας συνεχίζει να παράγεται σχεδόν με τους ίδιους όρους, όσον αφορά το συνεχές σύστημα. Το ενδιαφέρον που παρουσιάζει έγκειται στο ότι εισάγει νόμους που ουσιαστικά δημιουργούν το πλαίσιο για την εμφάνιση των πύργων κατοικιών, οι οποίοι εμφανίζονται εκτός του παραδοσιακού κέντρου της πόλης, και δομούν ένα τελείως διαφορετικό μοντέλο στον χώρο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα για την ελεύθερη δόμηση μέσα σε οικισμούς, αποτέλεσε η αναίρεση των περιορισμών για τον συντελεστή εκμετάλλευσης και η απόσταση από το όριο του οικοπέδου ανάγεται στα 2,50 μέτρα, δηλαδή 25εκ. για κάθε μέτρο ύψους του κτιρίου. Έτσι κτίριο 75 μέτρων μπορούσε να απέχει μόλις 21 μέτρα από τις γειτονικές πολυκατοικίες (σχέση 3,5:1) τη στιγμή που στο εξωτερικό ίσχυε η αναλογία 1:1 ή και χαμηλότερη. Όσο για τον συντελεστή δόμησης, οριζόταν μικτός στα 0.70 για τις νέες περιοχές. Εάν ληφθεί υπόψη ότι το 55% περίπου μιας έκτασης ήταν κοινόχρηστοι χώροι και δρόμοι, τότε ο σ.δ. φτάνει το 1.65 για τα καθαρά οικόπεδα. Στις δε περιοχές που ορίστηκαν προς ανάπλαση με μικτό σ.δ. 1.20, έφτασαν να κτίζονται τελικά με καθαρό συντελεστή 2.70 περίπου.

1. Το μέγιστον ύψος των κτιρίων αναλόγως του υπό των κειμένων διατάξεων καθοριζομένου αριθμητικώς συντε λεστού δομήσεως των οικοπέδων καθορίζεται βάσει του ακολούθου πίνακος εφ’ όσον δι’ ειδικής διατάξεως δεν ορίζεται άλλως.
2. Το επί της γραμμής δομήσεως επιτρεπόμενον μέγιστον ύψος των κτιρίων αναλόγως του πλάτους της οδού καθο ρίζεται βάσει του κατωτέρω πίνακος.

 

4. Το συνέδριο του 1975

Το 1975 (7-9 Οκτωβρίου) έλαβε χώρα στην Αθήνα το Ελληνικό Συνέδριο Υψηλών κτιρίων που διοργάνωσε το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος. Ήταν το πρώτο και το μοναδικό, μέχρι σήμερα, συνέδριο στην Ελλάδα που ασχολήθηκε με το ζήτημα των ψηλών κτιρίων σε μια εποχή που η συζήτηση διεθνώς είχε φουντώσει, με τη δημιουργία των δίδυμων πύργων στη Νέα Υόρκη, αλλά στην Ελλάδα με την δημιουργία ορισμένων ψηλών κτιρίων υπήρχε ο προβληματισμός για τη χρησιμότητα της ύπαρξης ή όχι αυτών των κτιρίων. Μέσα από τα πρακτικά αυτού του συνεδρίου – όσα ήταν διαθέσιμα από το αρχείο του ΤΕΕ – φαίνεται ως ένα βαθμό η προβληματική που είχε αναπτυχθεί εκείνη την εποχή σε σχέση με τα ψηλά κτίρια, τη χρησιμότητα τους γενικότερα και πιο ειδικά για τα ελληνικά δεδομένα.

5. Αρχιτεκτονικοί Διαγωνισμοί

Γνωστότερα παραδείγματα αποτελούν οι διαγωνισμοί για τα κτίρια διοικήσεως του Οργανισμού Τηλεπικοινωνιών Ελλάδας (ΟΤΕ) και Δημόσιας Επιχείρησης Ηλεκτρισμού (ΔΕΗ) σε ανάλογα οικόπεδα, οι συμμετοχές των οποίων παρατίθενται στα Αρχιτεκτονικά Θέματα ‘72. Και στις δύο περιπτώσεις οι συμμετοχές και τα βραβεία επιλέγουν την κατά ύψος ανάπτυξη των χρήσεων σε διάταξη πολυώροφου κτιρίου με πρόθεση την υπερσυγκέντρωση, την ελαχιστοποίηση των μετακινήσεων και την απελευθέρωση δημόσιου ελεύθερου χώρου περιμετρικά του κτιρίου. Ανάλογη περίπτωση αποτελεί ο διαγωνισμός για το Εμπορικό Κέντρο του Δήμου Αθηναίων που παρατίθεται στα Αρχιτεκτονικά Θέματα του 1970. Οι λύσεις εδώ περιλαμβάνουν διαμόρφωση χώρων με ανάμειξη χρήσεων (πολυχώρος) όπως αγορά, εμπορικά καταστήματα, σταθμού αυτοκινήτων στην υποδομή, καθώς επίσης γραφεία και ξενοδοχεία στην ανωδομή, σε διατάξεις πύργων. Σημαντική είναι η πρόθεση μέσα από τη μελέτη και τη φροντίδα του σχεδιασμού να μην ενοχλείται η μνημειακή προοπτική της θέας της Ακρόπολης από την οδό Αθηνάς, εξαιτίας της ένταξης ψηλών διατάξεων. Επίσης αξίζει να σημειωθεί ο προγραμματισμός και η πρόβλεψη υποδομών, που θα ήταν αναγκαίες από αυτή την υπερσυγκέντρωση χρήσεων (ανεφοδιασμός, προσβάσεις, στάθμευση, ενοποίηση πεζοδιαδρομών). Η εκκίνηση δόθηκε με το κτίριο της αλυσίδας ξενοδοχείων Hilton το 1963 στην οδό Βασιλίσσης Σοφίας στο κέντρο της Αθήνας με ύψος 54 μέτρα (22 όροφοι). Στη συνέχεια το 1971 πραγματοποιείται το σχέδιο δύο πύργων στη λεωφόρο Κηφισίας που κράτησε μέχρι σήμερα την ονομασία «Πύργος των Αθηνών» ως το ψηλότερο κτίριο στα 103 μέτρα. Το συγκρότημα αυτό αποτελείται από δύο πύργους, ένα με 15 ορόφους και ένα με 28 ορόφους που εμφανώς κυριαρχεί στο αττικό τοπίο, και στους οποίους οργανώθηκαν χρήσεις γραφείων στους ορόφους και καταστήματα στα κατώτερα επίπεδα σε μία βάση όχι εμφανώς διακριτή από την κάτοψη του ψηλού κτιρίου που συνδέει τους δύο πύργους. Στο κτίριο αυτό γίνεται μια πρώτη αντιμετώπιση του τοιχοπετάσματος – είναι εκτενής η χρήση των ορθομαρμαρώσεων ως επικάλυψη στα φέροντα στοιχεία, που έρχονται να τονίσουν τον κατακόρυφο άξονα, ενώ η πλήρωση επιτυγχάνεται με υαλοπετάσματα. Την επόμενη χρονιά στη λεωφόρο Κηφισίας, στο ύψος του Αμαρουσίου υλοποιείται το νοσοκομειακό συγκρότημα «Υγεία» με την οργάνωση των κλινών σε πύργο 15 ορόφων με υποδομή μεγαλύτερης επιφάνειας 4 επιπέδων για χρήσεις υποδοχής, μονάδες εντατικής θεραπείας και χώρο στάθμευσης, καθώς και χρήση εστιατορίου στο ανώτερο επίπεδο. Το 1975 δύο συγκροτήματα πύργων κατοικιών ολοκληρώνονται στη λεωφόρο Μεσογείων (περιοχή Αγ. Παρασκευής) και στη λεωφόρο Αχαρνών (ύψος Πατησίων) με ανωδομή 18 ορόφων. Στη συνέχεια, το 1977 κτίζεται το κτίριο της Γενικής Αστυνομικής Διεύθυνσης Αττικής στη λεωφόρο Αλεξάνδρας με 16 ορόφους. Κατασκευαστικά επιλέγεται η οργάνωση κανάβου ορθομαρμαρώσεων ως επικάλυψη των τεσσάρων όψεων του ορθογωνικού κτιρίου. Δύο ακόμη παραδείγματα κατοικίας της ίδιας χρονιάς, ο πύργος στην οδό Ευτέρπης στο Χολαργό (17 όροφοι) και ο πύργος στην οδό Αγ. Λαύρας Πατησίων (16 όροφοι) με χρήσεις εμπορίου στα κατώτερα επίπεδα αποτελούν επανάληψη προηγούμενων ατυχών παραδειγμάτων. Ένα άλλο ψηλό κτίριο, αποτέλεσμα επιλογής κρατικού φορέα, ήρθε να στεγάσει το Υπουργείο Δημόσιας Τάξης στη συμβολή των λεωφόρων Κατεχάκη και Μεσογείων το 1978. Το κτίριο αυτό, που αποτελείται από 18 ορόφους, έχει κατασκευαστεί πλήρως από εμφανές οπλισμένο σκυρόδεμα, ενώ συνθετικά είναι διακριτή μία σαφής οργάνωσης των πυρήνων κατακόρυφης επικοινωνίας, και των κοινόχρηστων χώρων σε διαχωρισμό με τους γραφειακούς χώρους. Το δεύτερο ψηλό κτίριο με χρήση ξενοδοχείου, υλοποιείται την ίδια χρονιά στη λεωφόρο Κηφισίας με την ονομασία President και φτάνει τα 68 μέτρα ύψος και διαθέτει 22 ορόφους. Στο ισόγειο διαμορφώνεται ζώνη υποδομής που έρχεται να στεγάσει την υποδοχή, χώρους καθιστικών και υπόγειας στάθμευσης, ενώ στο ανώτατο επίπεδο υπάρχει χώρος εστιατορίου με πισίνα και κήπο. Οι περιμετρικοί συνεχείς εξώστες, διαμορφώνουν οριζόντιες λευκές ζώνες, που έρχονται να τονίσουν τη διαφοροποίηση πλήρους –κενού. Ο πύργος του ΟΤΕ, στη λεωφόρο Κηφισίας (περιοχή Αμαρουσίου), ίσως αποτελεί το μόνο προϊόν αρχιτεκτονικού διαγωνισμού για ψηλό δημόσιο κτίριο, που υλοποιήθηκε το 1979, έστω με μικρές παρεμβάσεις στη μελέτη εφαρμογής. Αποτελείται από 18 ορόφους, ένα κεντρικό πυρήνα εισόδου και κατακόρυφης επικοινωνίας και τρεις μπαταρίες γραφειακών χρήσεων διαμορφωμένες ακτινωτά στον πυρήνα. Από την ιστορική ανάλυση του νομοθετικού πλαισίου προκύπτει ότι για την κριτική και την εξέλιξη των ψηλών κτιρίων καθοριστικός παράγοντας δεν ήταν η θέσπιση κανόνων για τον καθορισμό του πολεοδομικού μεγέθους του ύψους καθαυτή, αλλά το σύνολο των κανόνων που αφορούν σε όλα τα πολεοδομικά μεγέθη και τους περιορισμούς (συντελεστής δόμησης, συντελεστής κάλυψης, σύστημα δόμησης, απόσταση από το όριο, σχέση με πλάτους οδών, αρτιότητα οικοπέδων, ειδικοί κανόνες αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, ενεργειακή αναβάθμιση και απόδοση, παραχώρηση σε κοινή χρήση ακάλυπτων χώρων του οικοπέδο, υποχρέωση αρχιτεκτονικών διαγωνισμών κτλ).

Ειδικότερα σε ό,τι αφορά την Αθήνα, πέρα από τη συζήτηση πάνω σε τεχνικά ζητήματα (αντοχή σε σεισμό, κόστος κατασκευής, απαιτήσεις σε πυρασφάλεια, αερισμό, ενέργεια, κ.λπ.)⁷, οι προβληματισμοί και η έντονη επιφυλακτικότητα γύρω από την ανέγερση ψηλών κτιρίων σχετίζεται με τη σύνδεσή τους ιστορικά με τη δικτατορία, την αναγκαιότητα της διαφύλαξης του αττικού τοπίου και της θέας προς την Ακρόπολη, τους φόβους για την υπερβολική αύξηση της πυκνότητας, την επιβάρυνση της πολιτιστικής κληρονομιάς, τους υψηλούς Σ.Δ. αλλά και το χαμηλό ποσοστό πρασίνου ανά κάτοικο σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις. ⁸

Τα υλοποιημένα ψηλά κτίρια της Αθήνας έχουν δώσει ιδιαίτερο χαρακτήρα σε μερικά σημεία της Αθήνας, ειδικά σε οδικούς άξονες, όπως επί της Λεωφόρου Κηφισίας, στην Αθήνα και στο Μαρούσι, ή επί της οδού Πανόρμου. Τα σημεία αυτά διαφοροποιούνται σήμερα θετικά σε σχέση με τις περιοχές όπου δεν υπάρχουν ψηλά κτίρια και κυριαρχεί η ενιαία κτιριακή μάζα των πολυκατοικιών. Επιπλέον, πολλά από αυτά, κυρίως εκείνα που κτίστηκαν στις αρχές της δεκαετίας του 1970, συγκαταλέγονται ανάμεσα στα κτίρια της αρχιτεκτονικής «γοήτρου» της μεταπολεμικής Ελλάδας, ενώ η αισθητική τους και οι συνθετικές τους αρετές ⁹ εξαίρονται συχνά.

6. Η περίπτωση του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού

Ειδικότερη μνεία αξίζει να γίνει σχετικά με την πρόταση για την ανέγερση ψηλών κτιρίων στην περιοχή του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, όπως αυτή αναλύθηκε μέσω της απόφασης 29/2018 της Ολομέλειας του Συμβουλίου Επικρατείας – «Έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά Περιφέρειας Αττικής». Όπως αναφέρεται και στην Απόφαση, σύμφωνα με την ΣΜΠΕ του έργου «η πολεοδομική – αρχιτεκτονική πρόταση για την άμεση περιοχή μελέτης έχει ως στόχο να αποτελέσει μία πρωτότυπη, βιώσιμη και σύγχρονη αστική πρόταση, ένα τοπόσημο στη μείζονα περιοχή της πρωτεύουσας, στην κλίμακα της Αττικής. Η κατασκευή των νέων κτηρίων προβλέπεται να φέρει στοιχεία τεχνικής καινοτομίας σε σχέση με το οικιστικό περιβάλλον των όμορων – τουλάχιστον – περιοχών ως προς το σχεδιασμό τους, τα ύψη, την οικολογική τους διάσταση και τα χρησιμοποιούμενα ανακυκλώσιμα υλικά […] ένα ψηλό κτήριο – τοπόσημο συμβάλλει στη δημιουργία μιας πολυ-λειτουργικής, συμπαγούς και συνεκτικής πόλης, ελαχιστοποιώντας το περιβαλλοντικό της αποτύπωμα, ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί και ενισχύει μια ισχυρή ταυτότητα για κάθε ζώνη. Τα ψηλά κτήρια/τοπόσημα προτείνεται να είναι ιδιαίτερου αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, προκειμένου να αποτελέσουν ιδιαίτερα «σημεία» της περιοχής, αναδεικνύοντας την υπερτοπικότητα των χρήσεων αφ’ ενός για το σύνολο της ανάπτυξης και αφ’ ετέρου για το σύνολο της Αττικής.». Παράλληλα, επισημαίνονται τα σημαντικά στρατηγικά πλεονεκτήματα που θα επιφέρει η ανέγερση των κτιρίων αυτών και η αναγνώρισή τους ως νέα αστική ανάπτυξη, λειτουργώντας καταλυτικά ως προς την προσέλκυση νέων επενδύσεων, την ενθάρρυνση ή ανάπτυξη των επιχειρήσεων υποστήριξης και τη δημιουργία θέσεων εργασίας και εσόδων. Επισημαίνεται, εξάλλου, πως «τόσο σε διεθνές όσο και σε ευρωπαϊκό επίπεδο και σε αδόμητες περιοχές που σχεδιάζονται εξ αρχής, αποτελεί σχεδιαστική αρχή να επιλέγεται η ανάπτυξη καθ’ ύψος, η απελευθέρωση μεγαλύτερων εκτάσεων και απόδοσή τους σε ελεύθερους χώρους, και, κατά συνέπεια, η δημιουργία τελικά ενός ποιοτικά αναβαθμισμένου οικιστικού περιβάλλοντος». Σύμφωνα με την Ολομέλεια του ΣτΕ, οι παρεκκλίσεις από τις πάγιες πολεοδομικές διατάξεις ως προς τα όργανα, τους όρους δόμησης, τη δυνατότητα κατασκευής υψηλών κτιρίων, τη διαδικασία και τις εν γένει προϋποθέσεις αξιοποίησης του ΜΠΕΑ, τις οποίες προβλέπει ρητώς ο Ν 4062/2012, ή χορηγεί εξουσιοδότηση για τη θέσπισή τους με προεδρικό διάταγμα, δικαιολογούνται για την εξυπηρέτηση σκοπού δημοσίου συμφέροντος («έντονου» κατά τη διατύπωση του νόμου) [πρβλ. ΠΕ 240/2017], το οποίο συνίσταται στη δημιουργία μητροπολιτικού πόλου πολλαπλών λειτουργιών εθνικής εμβέλειας και διεθνούς αναφοράς, στην κατασκευή και συντήρηση μητροπολιτικού πάρκου πρασίνου και αναψυχής στην Αττική και στην ίδρυση μητροπολιτικού πόλου ανάπτυξης στην περιοχή, με πολλαπλούς ειδικότερους στόχους που αφορούν, μεταξύ άλλων, την αντιμετώπιση της οξείας οικονομική κρίσης, την ανάπτυξη της εθνικής οικονομίας, την αύξηση της απασχόλησης και τη μείωση της ανεργίας, την καταπολέμηση της φτώχειας, την ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής, τη μείωση του δημοσίου χρέους, την ανάδειξη της Αθήνας σε πολιτιστική μητρόπολη, σε τουριστικό πόλο διεθνούς ακτινοβολίας, σε σημαντικό κέντρο οικονομικής ανάπτυξης και επιχειρηματικότητας κ.ά., σύμφωνα και με το άρθρο 1 του Ν 4062/2012. Ενόψει των ανωτέρω, με το κανονιστικό διάταγμα έγκρισης του ΣΟΑ, που εκδίδεται κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 2 παρ. 6 και 7 του Ν 4062/2012 μπορεί να επιτρέπεται η κατασκευή πολύ υψηλών κτιρίων ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης ή άλλων υψηλών κτιρίων πρωτότυπης αστικής ανάπτυξης ή και ειδικού κτιρίου εντός του μητροπολιτικού πάρκου πρασίνου και αναψυχής. Περαιτέρω, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνται το ποσοστό της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης στο σύνολο του ακινήτου, η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη ανά περιοχές και οι λοιποί όροι που προβλέπει για τα πολεοδομικά μεγέθη και τους περιορισμούς δόμησης ο Ν 4062/2012, ο καθορισμός των επιμέρους ζωνών, ο τρόπος κατανομής των συντελεστών δόμησης εντός των περιοχών και ζωνών και η εν γένει διαμόρφωση των πολεοδομικών μεγεθών στις ίδιες περιοχές και ζώνες, ανήκει στην ευχέρεια του κανονιστικού νομοθέτη. Και τούτο, διότι, κατά τον σκοπό των εξουσιοδοτικών διατάξεων, η ευχέρεια αυτή είναι αναγκαία λόγω του είδους και του σταδίου σχεδιασμού κατά την έγκριση του ΣΟΑ, της έκτασης της επέμβασης και των σύνθετων περιβαλλοντικών και πολεοδομικών στόχων που επιδιώκονται με το ΣΟΑ. Επισημάνθηκε επίσης μεταξύ άλλων ότι, σύμφωνα και με την ειδική μελέτη «Συσχετισμός των υψηλών κτιρίων με το “Αττικό τοπίο”», ο ιστορικός αστικός σχηματισμός με τα μνημεία αναφοράς που περιέχει δεν επηρεάζεται από τη δημιουργία κτιρίων μεγάλου ύψους σε εύλογη κατά περίπτωση απόσταση και ότι οι σχηματισμοί υψηλών κτιρίων με κατάλληλες διατάξεις χρησιμοποιούνται διεθνώς ως βασικά εργαλεία σχεδιασμού για την αναβάθμιση της ποιότητας του αστικού περιβάλλοντος, ενώ, τέλος, και η Ειδική Επιτροπή Εμπειρογνωμόνων τάχθηκε με την έκθεσή της υπέρ της έγκρισης του ΣΟΑ. Κρίθηκε έτσι ότι οι διατάξεις του άρθρου 3 του σχεδίου, οι οποίες ορίζουν ρητώς ότι τα ψηλά κτίρια πρέπει να είναι ειδικής αρχιτεκτονικής κατασκευής, κατά το μέρος που επιτρέπουν την ανέγερση υψηλών κτιρίων στα αναφερόμενα στις διατάξεις αυτές ύψη, στοιχούν προς τις προαναφερθείσες κατευθύνσεις του νέου ΡΣΑ, τεκμηριώνονται επαρκώς και προτείνονται νομίμως. Επίσης, νομίμως προβλέπονται ήπιες επεμβάσεις στην ακτή, η αναβάθμιση της παραλίας και η δυνατότητα κατασκευής ενυδρείου, σε συνδυασμό άλλωστε και με την ευρύτερη ανάπλαση του Φαληρικού όρμου που έχει εγκριθεί.

Προβληματισμοί περί της αλλοίωσης του αθηναϊκού τοπίου και του χαρακτήρα των μνημείων πολιτιστικής κληρονομιάς τέθηκαν από το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο και επισημάνθηκαν και στην απόφαση της Υπουργού Πολιτσμού και Αθλητισμού – ΥΠΠΟΑ/ ΓΔΑΠΚ/ΔΙΠΚΑ/ΤΠΚΑΧΜΑΕ/Φ3/462107/30527/11713/3933/6.11.2017 με την οποία εγκρίθηκαν το ΣΟΑ και η ΣΜΠΕ του έργου «Ανάπτυξη του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού». ¹⁰Από τα πρακτικά του ΚΑΣ, κατόπιν των οποίων εκδόθηκε η ως άνω απόφαση της Υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού, προκύπτει ότι στη σχετική συνεδρίαση (36/3.10.2017) ορισμένα μέλη εξέφρασαν τον προβληματισμό τους για την έννοια και τη σημασία των υψηλών κτιρίων ως τοπόσημων, στη συνέχεια όμως κατά τη συζήτηση του θέματος τα λοιπά μέλη εξέφρασαν αμφιβολία αν ανήκει στο ΚΑΣ η αρμοδιότητα επιβολής όρων ως προς το ύψος των κτιρίων. Εν τέλει τα μέλη του ΚΑΣ ομόφωνα κατέληξαν στο συμπέρασμα ότι ο προβληματισμός ορισμένων μελών ως προς το ύψος των κτιρίων μπορεί και πρέπει να εκφραστεί όχι ως όρος, αλλά ως επιθυμία, δηλ. ως ευχή (βλ. σελ. 33 και 34 του ανωτέρω πρακτικού). Το ΣτΕ ωστόσο απεφάνθη ότι σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στις σκέψεις του δικαστηρίου περί της παρέκκλισης από τις πάγιες πολεοδομικές διατάξεις αλλά και στις παρατηρήσεις σχετικά με τη νομιμότητα των διατάξεων του σχεδίου ως προς τα επιτρεπόμενα ύψη των κτιρίων, και δεδομένου του ότι με τους όρους του άρθρου 7 του σχεδίου και την υπογραφή του και από την Υπουργό Πολιτισμού και Αθλητισμού, επιδιώκεται, επαρκώς, η προστασία των αρχαιοτήτων και μνημείων, η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς διασφαλίζεται πλήρως με το σχέδιο διατάγματος.

7. Διεθνή Παραδείγματα

Από πλευράς πολεοδομικής οργάνωσης και χωροθέτησης των ψηλών κτιρίων, τα εφαρμοζόμενα σήμερα μοντέλα είναι κυρίως τρία:¹¹ Το ευρωπαϊκό 1, που προβλέπει την σχετικώς ελεύθερη ανέγερση ψηλών κτιρίων ακόμη και εντός ή σε μικρή απόσταση από το ιστορικό κέντρο (χαρακτηριστικές περιπτώσεις το Λονδίνο και η Φρανκφούρτη). Το ευρωπαϊκό 2, που προβλέπει την απαγόρευση ανέγερσης υψηλών κτιρίων στην ευρύτερη περιοχή του ιστορικού κέντρου, την υπό όρους ανέγερσή τους σε μια ευρύτερη ζώνη και την πλήρη, χωρίς περιορισμούς ανάπτυξή τους, σε απόσταση από το ιστορικό κέντρο, αλλά με πλήρως σηματοδοτούμενη την σύνδεσή του με αυτήν (με χαρακτηριστικότερη περίπτωση τη Défense στο Παρίσι). Το αμερικανικό και τα παράγωγά του, όπως της Άπω Ανατολής, των Εμιράτων κ.ά., που χαρακτηρίζεται από την ισχυρή διαφοροποίηση του οικονομικού κέντρου από την περιφέρεια, πράγμα όμως που στην περίπτωση των μεγάλων αμερικανικών πόλεων συμβαδίζει με την ιστορική εξέλιξή τους, σε αντίθεση με τα παράγωγα μοντέλα, ιδίως της Άπω Ανατολής, όπου η «εισβολή» των ουρανοξυστών στα ιστορικά κέντρα, στο φυσικό τοπίο και σε περιοχές παραδοσιακής κατοικίας, γίνεται με σχεδόν βίαιο τρόπο (χαρακτηριστικές περιπτώσεις η Νέα Υόρκη, το Σικάγο, η Σαγκάη, το Χονγκ Κονγκ, το Τόκυο, το Ντουμπάι κ.ά.) Η περίπτωση της Αθήνας παρουσιάζει μεγάλη ομοιότητα με το Παρίσι, κυρίως λόγω της παρουσίας σημαντικών αρχαιολογικών χώρων στο ιστορικό κέντρο με κορύφωση, την Ακρόπολη.

Η περίπτωση της Γαλλίας¹²

Ιστορικό

Πολλοί πύργοι γραφείων ή διαμερισμάτων κατασκευάστηκαν μέσα ή γύρω από το Παρίσι κατά τη δεκαετία 1965-1975. Το κέντρο της πρωτεύουσας έχει πολύ λίγους πύργους που κατασκευάστηκαν κυρίως σε μικρές ομάδες (Μέτωπο του Σηκουάνα στο 15ο διαμέρισμα, Olympiades στο 13ο διαμέρισμα, πύργοι 10ου και 19ου διαμερίσματος). ¹³Το 2005 η σχετική τάση γνώρισε μια αναζωπύρωση σε ένα κλίμα κερδοσκοπίας και αρχιτεκτονικής καινοτομίας αλλά περιορίστηκε από την αστάθεια που προκάλεσε η παγκόσμια οικονομική ύφεση του 2008. Η συζήτηση γύρω από τα ψηλά κτίρια στο Παρίσι αναβίωσε με την εκλογή του δημάρχου Bertrand Delanoë το 2001 με πολιτική βούληση του ίδιου, και συμμετοχή της μη κερδοσκοπικής οργάνωσης Atelier parisien d’urbanisme (APUR) της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού του Παρισιού, των γραφείων των δημάρχων και των εκλεγμένων συμβούλων του τεχνικού κόσμου της πόλης.

Το ζήτημα εισέρχεται επίσημα στη δημόσια συζήτηση στο πλαίσιο του νέου νόμου SRU¹⁴ και της εκπόνησης του νέου PLU του Παρισιού και συνδέεται, στον πολιτικό λόγο, με τις υψηλές τιμές των κατοικιών και των γραφειακών χώρων και την ανάγκη δυνατότητας οικοδόμησης κτιρίων μέχρι 50 μ. σε κάποιες γειτονιές της πόλης. Η ιδέα της κατασκευής πύργων μέχρι 200 μ. προτείνεται από τον δήμο στο πλαίσιο μιας στρατηγικής ανάπτυξης ορισμένων ανοικοδόμητων ή δύσκολα οικοδομήσιμων περιοχών λόγω των έντονων οχλήσεων (όπως οι γειτνιάζουσες με την περιφερειακή οδό). Σύμφωνα με αυτή τη λογική οι πύργοι θα αποκαθιστούσαν τη χρηματοοικονομική ισορροπία προσφέροντας μεγάλους χώρους στις επιχειρήσεις αφού ο τριτογενής τομέας μπορεί ευκολότερα να χωροθετηθεί σε περιοχές με έντονη όχληση. Για λόγους πολιτικής απόκλισης, η κατάργηση των μέγιστων επιτρεπόμενων υψών δεν συμπεριλήφθηκε στο PLU του 2006. Ξεκίνησε, ωστόσο, ένας έντονος προβληματισμός για το θέμα στο πλαίσιο του οποίου ανατέθηκε σε μια ομάδα εργασίας η ανάλυση του θέματος των υψών από την άποψη του προσανατολισμού των κτιρίων, των αστικών μορφών, των συνθηκών διαβίωσης και εργασίας, την αρχιτεκτονική ποιότητα και την κατανάλωση ενέργειας. Η ομάδα συντάσσει μια λίστα γενικών κατευθύνσεων που χρησιμοποιούνται σαν προδιαγραφές για τη δεύτερη φάση εργασίας όπου πραγματοποιούνται εργαστήρια σε τρείς στρατηγικές περιοχές του Παρισιού (Porte de la Chapelle, Bercy, Massena-Bruneseau). Στη συνέχεια προστίθενται τρείς ακόμη περιοχές με τα εξής κριτήρια:

• Είναι ανοικοδόμητες- Βρίσκονται στα περίχωρα του Παρισιού
• Σε μέρη με έντονες οχλήσεις όπου είναι δύσκολο να χωροθετηθούν κατοικίες
• Σε μέρη με υψηλό δυναμικό ανάπτυξης και ανάγκη αστικής ανανέωσης
• Σε ανάγκη δημιουργίας μιας μάζας με όρους οικονομικής επιφάνειας, ή που βρίσκονται ήδη σε σχέδιο ανανέωσης ή πρόγραμμα ανάπτυξης, ή με έντονο αναπτυξιακό δυναμικό.

Σχεδιασμού (PADD) επιτρέπει την εξέταση μιας απλουστευμένης διαδικασίας αναθεώρησης του PLU για τους χώρους αυτούς. Η απλοποιημένη τροποποίηση του PLU απαιτεί τεκμηρίωση του δημοσίου συμφέροντος για την κατασκευή πύργου στην οικεία επικράτεια ενώ περιλαμβάνει διοικητικές διαδικασίες που εγκρίνονται με ψηφοφορία στο Συμβούλιο του Παρισιού. Η πρόταση «Σε αραιοκατοικημένες ή κακώς αστικοποιημένες περιοχές, ιδιαίτερα σε αυτές που βρίσκονται γύρω από το Παρίσι, η πολιτεία θα ενθαρρύνει, στις δημόσιες επιχειρήσεις σχεδιασμού, την έκφραση νέων αστικών και αρχιτεκτονικών μορφών προκειμένου να συνεχιστεί η ήδη πλούσια ιστορία της αρχιτεκτονικής του Παρισιού και να αποφευχθεί η σταδιακή μετατροπή της πόλης σε μουσειακή πόλη» που περιλαμβάνεται στο PLU-2006 (PADD) αποτελεί τη μοναδική κανονιστική μετάφραση του πολιτικού προσανατολισμού για την κατασκευή πύργων στο Παρίσι.¹⁵ Παρακάτω αναλύονται οι τρείς πραγματοποιημένες απλουστευμένες αναθεωρήσεις του PLU-2006 σε περιοχές όπου οι πύργοι έχουν αναγερθεί ή βρίσκονται υπό ανέγερση. Αποφάσεις απλοποιημένης αναθεώρησης του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου – PLU του Παρισιού (2006) που επέτρεψαν την ανέγερση υψηλών κτιρίων στα όρια του δήμου του Παρισιού:

Ι. Masséna-Bruneseau (13ο διαμέρισμα, αναθεώρηση PLU της 15ης και 16ης Νοεμβρίου 2010)
http://pluenligne.paris.fr/plu/sites-plu/site_statique_37/documents/772_Plan_Local_d_Urbanisme_de_P/773_Rapport_de_presentation/774_Rapports_de_presentation_de/C_RP_MASSENA_B-V01.pdf
Η περιοχή Masséna-Bruneseau αποτελεί μια από τις 8 ζώνες ανάπτυξης που ορίζονται στην «Συντονισμένη Ζώνη Ανάπτυξης» (ZAC) της Δυτικής Όχθης του Παρισιού που έχει σαν στόχο την εξισορρόπηση παραγόντων όπως οι μεγάλες υποδομές και η απασχόληση στο ανατολικό Παρίσι, όπως και το «άνοιγμα» του 13ου διαμερίσματος στο Σηκουάνα. Η περιοχή χαρακτηρίζεται από έντονο κατακερματισμό λόγω της παρουσίας μεγάλων μεταφορικών υποδομών (οδικό και σιδηροδρομικό δίκτυο) και φιλοξενεί δραστηριότητες όπως το αμαξοστάσιο της κρατικής σιδηροδρομικής εταιρίας της Γαλλίας (SNCF), τον σταθμό κυκλοφοριακού ελέγχου της περιφέρειας, εγκαταστάσεις της δημοτικής υπηρεσίας καθαρισμού, σιλό τσιμέντου κ.λπ. ενώ οι όχθες του Σηκουάνα είναι κατειλημμένες από λιμενικές δραστηριότητες. Οι προγραμματιζόμενες παρεμβάσεις έχουν σαν στόχο τον ανασχεδιασμό μέρους του τοπικού οδικού δικτύου, την προσέλκυση της κατοικίας και των σχετικών με αυτή χρήσεων με ταυτόχρονη απομάκρυνση των οχλουσών δραστηριοτήτων, τη λειτουργική σύνδεση της περιοχής με τη γειτονική, του δήμου Ivry, και το «άνοιγμά» της στον Σηκουάνα. Αναφορικά με τη δόμηση, οι κατευθυντήριες γραμμές σχεδιασμού είναι:

– Ενσωμάτωση ψηλών κτιρίων μέγιστου ύψους 50 ή 180 μέτρων ανάλογα με τη θέση τους.

– Αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης κατά περίπου 200.000 τ.μ. σε σύγκριση με την αρχικά προβλεπόμενη (ο τομέας Paris Rive Gauche δεν υπόκειται στους περιορισμούς των διατάξεων περί ανώτατου συντελεστή δόμησης. Η δυνατότητα οικοδόμησης καθορίζεται από τη συνολική πυκνότητα που καθορίζεται στον αναπτυξιακό προσανατολισμό του τομέα. Η συνολική πυκνότητα του τομέα αναμένεται να φτάσει το 1,9 κοντά σε αυτή των γειτονικών τομέων που είναι 1,7).

Έτσι, δημιουργήθηκαν οι υποζώνες «ΜΒ1» και «ΜΒ2», για τις οποίες προβλέπονται τα παρακάτω:

– H υποζώνη «ΜΒ1» προορίζεται να φιλοξενήσει κτίρια μέγιστου ύψους 180 μέτρων, που θα περιλαμβάνουν κυρίως οικονομικές δραστηριότητες (επιχειρηματικά/κτίρια γραφείων, ξενοδοχεία). Οριοθετείται από τον Σηκουάνα, το σιδηροδρομικό δίκτυο, την αναδιαμορφωμένη οδό Jean-Baptiste Berlier και το όριο του δήμου Ivry. Καλύπτει 9 εκτάρια (90 στρέμματα) και πρόκειται να φιλοξενήσει πολυώροφα κτίρια σε 4 καλά καθορισμένες νησίδες, όπως ορίζονται από το τοπικό οδικό δίκτυο.

– Η υποζώνη «ΜΒ2» προορίζεται να φιλοξενήσει κτίρια μέγιστου ύψους 50 μέτρων, που θα περιλαμβάνουν κυρίως κατοικίες (με τουλάχιστον το 50% αυτών για κοινωνική στέγαση, συνολικά περίπου 1.500 επιπλέον κατοικίες). Περιλαμβάνει τις νησίδες μεταξύ της οδού Jean-Baptiste Berlier και της λεωφόρου General Jean Simon, κοντά στο Σηκουάνα, τις νησίδες που βρίσκονται στο τέλος της λεωφόρου της Γαλλίας και, τέλος, της νησίδες μεταξύ του σιδηροδρομικού δικτύου, της λεωφόρου General Jean Simon και της λεωφόρου de la porte de Vitry, που καταλαμβάνουν το αμαξοστάσιο της SNCF. Καλύπτει 22 εκτάρια (220 στρέμματα).

Οι δύο υποζώνες μεταγράφονται εξολοκλήρου στη ζώνη Γενικών Αστικών Χρήσεων (UG) αλλά προβλέπονται τροποποιήσεις στις διατάξεις σχετικά με τη θέση των κατασκευών σε σχέση με τις σιδηροτροχιές, το μέγιστο ύψος των κατασκευών, την εξωτερική εμφάνιση των κτιρίων και τους ανοιχτούς και φυτεμένους χώρους.

Κτίρια κατασκευασμένα ή υπό κατασκευή:

MB1: Tours Duo του Jean Nouvel (υπό κατασκευή, 125 & 180μ. http://www.jeannouvel.com/projets/tours-duo/),

MB2: Tour de la biodiveriste (50μ. https://www.edouardfrancois.com/projects/tour-de-la-biodiversite), Tour “Home” (50μ. https://www.hamonic-masson.com/Batiment-Home-ZAC-Massena-Paris-XIII?lang=fr)

ΙΙ. Clichy-Batignolles (17ο διαμέρισμα, αναθεώρηση PLU της 11ης και 12ης Ιουλίου 2011)

http://pluenligne.paris.fr/plu/sites-plu/site_statique_37/documents/772_Plan_Local_d_Urbanisme_de_P/773_Rapport_de_presentation/774_Rapports_de_presentation_de/C_RP_REV_CB-V01.pdf

Η «Συντονισμένη Ζώνη Ανάπτυξης» (ZAC) Clichy Batignolles βρίσκεται στα βορειοανατολικά του 17ου διαμερίσματος. Η ευρύτερη περιοχή εμβαδού 540 στρεμμάτων, που περιλαμβάνει τις ZAC Cardinet Chalabre και Clichy Batignolles καθώς και μια έκταση δυτικά του σιδηροδρομικού δικτύου (τομέας Saussure), αποτελεί μια από τις ελάχιστες ευκαιρίες ανάπτυξης για το Παρίσι λόγω του μεγάλου αριθμού κατοικιών που μπορεί να φιλοξενήσει, του μητροπολιτικής σημασίας πάρκου 100 στρεμμάτων που σχεδιάζεται στο κέντρο της και των ευκαιριών διασύνδεσης του Παρισιού με το γειτονικό δήμο του Clichy που προσφέρει. Η τροποποίηση του PLU έχει σαν στόχο τη δημιουργία μιας γειτονιάς μικτών λειτουργιών, που συνδυάζει οικονομικές δραστηριότητες, κοινωνική και ιδιωτική κατοικία, δημόσιες υπηρεσίες και καταστήματα.

Η αναθεώρηση του PLU πραγματοποιείται:

– Για να καταστεί δυνατή η χωροθέτηση του νέου Δικαστικού Μεγάρου¹⁶ βόρεια της λεωφόρου Berthier με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος τα 160 μ. Για τον σκοπό αυτό, οι ζώνες Γενικών Αστικών Χρήσεων (UG) και Μεγάλων Αστικών Υπηρεσιών (UGSU) τροποποιούνται στο βορρά και δημιουργείται η υποζώνη «Berthier Nord» όπου ορισμένοι κανόνες υπόκεινται σε ειδικές διατάξεις που επιτρέπουν την απελευθέρωση της αρχιτεκτονικής σύνθεσης που ορίζουν το συνηθισμένο μοντέλο στο Παρίσι.

– Για να αυξηθεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων κατοικίας στα 50 μ. ¹⁷(έναντι των 37 μ.), νότια της λεωφόρου Berthier, προκειμένου να αποφευχθεί η αντιμετώπισή τους σαν ένας συμπαγής όγκος και να επιτραπεί μεγαλύτερη ποικιλία στις αστικές μορφές που θα πλαισιώνουν το πάρκο. Ανάλογα με το πλάτος του δρόμου, τα κτίρια εντός των δύο ZAC μπορούν να έχουν ύψος: 1) ίσο με το ανώτατο επιτρεπόμενο από το PLU, 2) μέχρι 28 μ., 3) μέχρι 20 μ.

Το νέο Δικαστικό Μέγαρο από τον Renzo Piano http://www.rpbw.com/project/paris-courthouse
Λοιπά κτίρια http://www.didierfavre.com/Batignolles-2016.php

ΙΙΙ. Porte de Versailles (15ο διαμέρισμα, αναθεώρηση PLU της 8ης, 9ης και 10ης Ιουλίου 2013)

http://pluenligne.paris.fr/plu/sites-plu/site_statique_37/documents/772_Plan_Local_d_Urbanisme_de_P/773_Rapport_de_presentation/774_Rapports_de_presentation_de/C_RP_TRIANGLE-V01.pdf

Η περιοχή Porte de Versailles βρίσκεται στη συμβολή των λεωφόρων Victor και Lefebvre σε μια από τις πύλες πρόσβασης στο κεντρικό Παρίσι όπου υπάρχει το Εκθεσιακό Κέντρο του Παρισιού έκτασης 350 περίπου στρεμμάτων που φιλοξενεί 8 εκθεσιακούς χώρους. Η περιοχή αποτελεί στρατηγικό τομέα οικονομικής ανάπτυξης για την πρωτεύουσα λόγω του Εκθεσιακού Κέντρου που φιλοξενεί εμβληματικές εκδηλώσεις προσελκύοντας περίπου 7 εκατομμύρια επισκεπτών κάθε χρόνο. Επιχειρείται, έτσι, η ισχυροποίησή του ώστε να καταστεί πιο ανταγωνιστικό στον τομέα των συνεδρίων, των εκθέσεων και των μεγάλων εκδηλώσεων σε ευρωπαϊκό επίπεδο.

Η αναθεώρηση πραγματοποιείται:

– Για να καταστεί δυνατή η χωροθέτηση του πύργου Triangle¹⁸, πυραμοειδούς σχήματος, ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους 180 μ. κατά μήκος της λεωφόρου Ernest Renan

– Για την δημιουργία δημόσιου κήπου έκτασης περίπου 8 στρεμμάτων κατά μήκος της λεωφόρου Victor

Οι σχετικές τροποποιήσεις αφορούν:

– Στην τροποποίηση των ζωνών της περιοχής ώστε ο χώρος που καλύπτεται από τον πύργο και τον κήπο να περιληφθεί σε ζώνη Γενικών Αστικών Χρήσεων (UG) [από ζώνη Μεγάλων Αστικών Υπηρεσιών (UGSU)] προκειμένου να επιτραπούν οι οικονομικές δραστηριότητες -γραφεία, καταστήματα- και η δημιουργία χώρων πρασίνου

– Για τον χώρο που καλύπτεται από τον πύργο, στη δημιουργία ενός τομέα όπου δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις σχετικά με το συντελεστή δόμησης¹⁹ (COS), και που υπόκειται σε ειδικές διατάξεις αναφορικά με i) τη θέση των κατασκευών σε σχέση με τις σιδηροτροχιές, ii) το μέγιστο ύψος κατασκευών και iii) την εξωτερική εμφάνιση των κατασκευών.

– Καταχώρηση της περιμέτρου δύο εγκαταστάσεων συλλογικού ενδιαφέροντος (P 15-17) και μιας τοποθεσίας δημιουργούμενου πράσινου χώρου (P 15-16) κατ’ εφαρμογή του άρθρου L. 123-2-c του κώδικα πολεοδομίας²⁰

Ο πύργος, συνολικής επιφάνειας 92.500 τ.μ. πρόκειται να φιλοξενήσει γραφεία μεγάλων πολυεθνικών εταιρειών (88.400 τ.μ.), καταστήματα στο ισόγειο (1.500 τ.μ.) και χώρους προσβάσιμους από το κοινό (χώρος για την πρώιμη παιδική ηλικία, αίθριο – 2.600 τ.μ.) και αναμένεται να προσφέρει περίπου 5.000 νέες θέσεις εργασίας (3% επιπλέον θέσεις εργασίας στο 15ο διαμέρισμα) Tour Triangle, 42 ορόφων, ύψους 180μ. http://tour-triangle.com/

Συμπεράσματα από το γαλλικό παράδειγμα. Στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη στις αποφάσεις αναθεώρησης. Κάθε απόφαση αναθεώρησης περιλαμβάνει τις παρακάτω ενότητες:

– Ανάλυση της υπάρχουσας κατάστασης

– Παρουσίαση του έργου και αιτιολόγηση του δημοσίου συμφέροντος χαρακτήρα του

– Αιτιολόγηση των μεταβολών σε υφιστάμενες ζώνες, κανόνες και κατευθυντήριες γραμμές σχεδιασμού

– Αξιολόγηση των επιπτώσεων του έργου στο περιβάλλον

– Συμβατότητα με τον υπερκείμενο σχεδιασμό και επιμέρους τομεακά σχέδια

Με την αναθεώρηση του PLU επιτυγχάνονται αλλαγές στις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και όρους και περιορισμούς δόμησης (μεταβολές ζωνών και τροποποίηση των διατάξεων που ισχύουν σε αυτές όπως μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κατασκευών, χωροθέτηση κτιρίου στο οικόπεδο, εξωτερική εμφάνιση κατασκευών, και δημιουργία νέων τομέων όπου δεν ισχύουν οι διατάξεις περί μέγιστου συντελεστή δόμησης κ.λπ.).

Τέλος, αναδεικνύεται από την ανάλυση στα προηγούμενο κεφάλαιο ότι τα ψηλά κτίρια στο Παρίσι παρουσιάζουν τα εξής χαρακτηριστικά:

– Εντάσσονται σε έναν ευρύτερο προγραμματισμό που λαμβάνει υπόψη την πολεοδομική και κοινωνικο-οικονομική κατάσταση της περιοχής.

– Εντάσσονται σε έργα για τα οποία τεκμηριώνεται ο χαρακτήρας δημοσίου συμφέροντος.

– Χωροθετούνται σε περιοχές στα όρια του δήμου του Παρισιού, σε όσο το δυνατό μεγαλύτερη απόσταση από το Κέντρο του.

– Σχεδιάζονται σαν τοπόσημα περιοχών, συχνά στις πύλες της πόλης και με στόχο να τονίσουν σημαντικές οδικές χαράξεις.

– Δεν σχηματίζονται «περιοχές πύργων». Επιχειρείται μια ποικιλομορφία στο τοπίο με κτίρια διαφορετικών υψών.

– Περιλαμβάνονται σε έργα που υλοποιούνται σε περιοχές με έντονα πολεοδομικά και κοινωνικο-οικονομικά προβλήματα ή περιοχές με σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης. Περιοχές που συχνά είναι ήδη ενταγμένες σε ευρύτερες «Συντονισμένες Ζώνες Ανάπτυξης».

– Περιλαμβάνονται σε έργα που παρουσιάζουν συμβατότητα με το Περιφερειακό Σχέδιο (SDRIF) και επιμέρους τομεακά σχέδια όπως το Σχέδιο Αστικών Μετακινήσεων της Περιφέρειας (PDU), το Τοπικό Στεγαστικό Πρόγραμμα (PLH) και το Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης και Διαχείρισης του Σηκουάνα (SDAGE).

– Επιχειρείται ένας διάλογος ανάμεσα στα έργα που αναπτύσσονται σε γειτονικούς δήμους.

Επίσης, βαρύτητα δίδεται στους εξής παράγοντες:

• Ποσοστό πρασίνου στην περιοχή (μ2/κάτοικο) και λοιποί περιβαλλοντικοί παράγοντες: σύσταση εδάφους, κίνδυνος πλημμύρας, σεισμικότητα, κατανάλωση ενέργειας.
• Δημόσιες μεταφορές, κυκλοφορία, στάθμευση.
• Οικονομική ανάπτυξη τομέα: νέες θέσεις εργασίας/πυκνότητα εργαζομένων ανά εκτάριο, οικονομική ελκυστικότητα περιοχής.
• Αστική συνέχεια, λειτουργική διασύνδεση περιοχών/δήμων.
• Νέες κατοικίες με τουλάχιστον το 50% αυτών για κοινωνική στέγαση (οικογένειες, φοιτητές, νέοι εργαζόμενοι).
• Σκίαση και φυσικός φωτισμός των γύρω κτιρίων.
• Σεβασμός των ζωνών προστασίας της θέας.
• Σεβασμός του Σχεδίου για το κλίμα της πόλης του Παρισιού (50 kwh/m2/έτος).

– Για τα κτίρια κατοικίας το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος δεν υπερβαίνει τα 50 μ. ώστε να μπορούν να χρηματοδοτηθούν για κοινωνική στέγαση.

– Για κτίρια γραφείων δεν έχει επιβληθεί a priori όριο αλλά ένα καλό ύψος είναι από 150-200 μ.

– Έχουν μια δημόσια ή ημι-δημόσια εικόνα. Ιδανικό είναι να υπάρχει στο ισόγειο εμπόριο και οι όροφοι να είναι προσβάσιμοι για το κοινό τουλάχιστον για σεμινάρια και συνέδρια.

– Πρέπει να είναι βιώσιμα από άποψη χρήσης. Να μπορούν μελλοντικά να φιλοξενήσουν διαφορετική χρήση από αυτή για την οποία αρχικά κατασκευάστηκαν.

Διάκριση των επιπέδων σχεδιασμού

Όσον αφορά στα εργαλεία χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού στη Γαλλία οι κατευθύνσεις και το κανονιστικό πλαίσιο σε πολεοδομικό επίπεδο ενσωματώθηκαν στα παρακάτω επίπεδα και σχέδια.

ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟ ΕΠΙΠΕΔΟ

– Περιφερειακό Σχέδιο του Παρισιού – Schema directeur de la region Ile-de-France (SDRIF).

– Σχέδιο Αστικών Μετακινήσεων της Περιφέρειας – Plan des Déplacements Urbains de l’Ile de France (PDU).

– Τοπικό Στεγαστικό Πρόγραμμα – Programme Local de l’Habitat (PLH).

– Γενικό Σχέδιο Ανάπτυξης και Διαχείρισης του Σηκουάνα – Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux du bassin de la Seine (SDAGE).

ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΕΠΙΠΕΔΟ

– Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Παρισιού – Plan local d’ urbanisme (PLU) de Paris.

– Σχέδιο Βιώσιμης Ανάπτυξης και Κατευθυντήριες Γραμμές Σχεδιασμού (PADD).

– Ζώνες Συντονισμένης Ανάπτυξης – Zone d’Aménagement Concerté (ZAC).

8. Ένα νέο πεδίο σχεδιασμού για τα ψηλά κτίρια στην Αθήνα

Ελλάδα – Αθήνα.

Διάκριση των επιπέδων σχεδιασμού

Σε μια προσπάθεια αντίστοιχης καταγραφής και ανάλογου επιπέδου ρυθμίσεων στην Ελλάδα και ειδικά στην Αθήνα θα καταχωρίζαμε αντίστοιχα τα σχέδια που μπορούν να «υποδεχτούν» κατευθύνσεις και στη συνέχεια ρυθμίσεις κανονιστικού περιεχομένου ως εξής:

ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟ ΕΠΙΠΕΔΟ

– Ρυθμιστικό Σχέδιο Αττικής.

– Περιφερειακό Σχέδιο για την Προσαρμογή στην Κλιματική Αλλαγή (ΠεΣΠΚΑ).

– Σχέδια Διαχείρισης Λεκανών Απορροής Ποταμών – ΣΔΛΑΠ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΕΠΙΠΕΔΟ.

– Τοπικό Χωρικό/Πολεοδομικό Σχέδιο – ΤΧΣ.

– Σχέδιο Ολοκληρωμένης Αστικής Παρέμβασης – ΣΟΑΠ.

– Ειδικά Χωρικά/Πολεοδομικά Σχέδια – ΕΧΣ.

Συνθέτοντας ένα νέο πεδίο σχεδιασμού

Παρότι στο Παρίσι ο σχεδιασμός για τα ψηλά κτίρια ξεκίνησε από το δημοτικό επίπεδο με πολιτική βούληση του δημάρχου Delanoë και στη συνέχεια έγιναν προσπάθειες εναρμόνισής του με τον υπερκείμενο σχεδιασμό, στην περίπτωση της Αθήνας προτείνουμε ένα πλαίσιο σχεδιασμού χωροταξικού επιπέδου που λαμβάνει υπόψη εξαρχής όλους τους κρίσιμους παράγοντες σε ολόκληρη την περιφέρεια Αττικής.

Το νέο πεδίο σχεδιασμού για τα ψηλά κτίρια στην Αθήνα θα μπορούσε είτε να ενσωματωθεί στις κατευθύνσεις του Ρυθμιστικού Σχεδίου της Αττικής είτε να αποτελέσει ανεξάρτητο σχέδιο χωροταξικής κλίμακας που θα αντλεί από τα υπάρχοντα σε χωροταξικό και πολεοδομικό επίπεδο, από κανονισμούς και οδηγίες και από υπάρχουσες και εκπονούμενες επί τούτου μελέτες.

Από την εμπειρία του παρισινού παραδείγματος γίνεται σαφές ότι το πλαίσιο σχεδιασμού για τα ψηλά κτίρια πρέπει να παρουσιάζει συμβατότητα τόσο με το σχεδιασμό σε περιφερειακό επίπεδο όσο και με τομεακούς σχεδιασμούς σε περιφερειακό και δημοτικό επίπεδο. Οι σημαντικότεροι τομείς στους οποίους δίδεται βαρύτητα είναι η γεωμορφολογία, οι μεταφορές, η πολιτιστική κληρονομιά και το αστικό τοπίο εν γένει.

Έτσι, το νέο πλαίσιο σχεδιασμού, πέρα από τα δεδομένα και τις κατευθύνσεις που θα αντλεί από το Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας, θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη και τα ακόλουθα:

– Γεωμορφολογία

Το Γεωλογικό Χάρτη της Αττικής²¹, τους Χάρτες Επικινδυνότητας και Χάρτες Κινδύνων Πλημμύρας Αττικής²² και το Σχέδιο Διαχείρισης Λεκανών Απορροής Ποταμών του Υδατικού Διαμερίσματος Αττικής²³, το Χάρτη Ζωνών Σεισμικής Επικινδυνότητας Ελλάδος²⁴, σχετικές μελέτες όπως και το Περιφερειακό Σχέδιο για την Προσαρμογή στην Κλιματική Αλλαγή (ΠεΣΠΚΑ) της Αττικής.

– Μεταφορές

Στον τομέα των μεταφορών, η βαρύτητα, στο παράδειγμα του Παρισιού, δίδεται στην προσβασιμότητα των περιοχών ανέγερσης υψηλών κτιρίων από τα Μέσα Μαζικής Μεταφοράς και στην ρύθμιση του κυκλοφοριακής επιβάρυνσης της περιοχής λόγω των νέων αναπτύξεων. Έτσι, το νέο πλαίσιο σχεδιασμού θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη τυχόν υπάρχοντα Σχέδια Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας – ΣΒΑΚ των δήμων της Αττικής, Δίκτυα και Σχεδιασμούς των Αττικό Μετρό ΑΕ και ΟΑΣΑ ΑΕ, σχετικές μελέτες.

– Αστικό Τοπίο

Το άρθρο 6 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού «Προστασία Αρχιτεκτονικής και Φυσικής Κληρονομιάς».

Το άρθρο 10 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού «Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές».²⁵

Το άρθρο 15 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού «Ύψος κτιρίου-αφετηρία μέτρησης υψών-πλάτος δρόμου».

Οδηγίες από παγκόσμιους οργανισμούς για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς – UNESCO, ICOMOS.

Ειδικότερα για τον εντοπισμό των κατάλληλων προς ανέγερση ψηλών κτιρίων περιοχών, πέρα από τα παραπάνω, θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τυχόν υπάρχοντα Σχέδια Ολοκληρωμένης Αστικής Παρέμβασης (ΣΟΑΠ) και Ειδικά Χωρικά Σχέδια (ΕΧΣ) που είναι πιθανό να αναφέρονται σε προβληματικές περιοχές που χρήζουν αναμόρφωσης ή περιοχές με λανθάνον αναπτυξιακό δυναμικό. Για το σκοπό αυτό, ωστόσο, θα χρειαστεί ειδική μελέτη/εργαστήρια που θα αναδείξουν τόσο τις καταλληλότερες περιοχές όσο και τη βέλτιστο σχέδιο για καθεμιά από αυτές.

Οι κατευθύνσεις του νέου πλαισίου για τη ψηλά κτίρια θα μπορούσαν να μεταφέρονται στην πολεοδομική κλίμακα στο Τοπικό Χωρικό Σχέδιο του κάθε δήμου μέσα από ένα κείμενο-παράρτημα του ΤΧΣ που θα το συνδέει με τις χωροταξικές κατευθύνσεις στα πρότυπα του γαλλικού «Σχεδίου Βιώσιμης Ανάπτυξης και Κατευθυντήριων Γραμμών Σχεδιασμού».

Περαιτέρω, ειδικά για τον Ελλαδικό χώρο και την Αθήνα πράγματι παραλλήλως πρέπει να διερευνηθεί το ζήτημα της γεωλογικής καταλληλότητας των περιοχών που μπορούν να υποδεχτούν ψηλά κτίρια. Πεδίο ειδικό που απαιτεί ειδική ανάλυση και έρευνα. Σε κάθε περίπτωση σε διεθνές επίπεδο έχουν καταγραφεί διαφορετικοί και ασφαλείς μέθοδοι θωράκισης.

9. Βιβλιογραφία

Ελληνικόν συνέδριον υψηλών κτιρίων (1975: Αθήνα)

Αίσωπος Γιάννης, Στοιχεία του σύγχρονου αττικού τοπίου, Κ. Ντάφλος & Χ. Κάμπαρη (επιμ.) Η μετάβαση της Αθήνας, εκδ. Futura, Αθήνα, 2005

– Βανδώρος Αλέξιος, Κτίζοντας ψηλά, προς μια «νέα» Ελλάδα, Ενημερωτικό δελτίο ΤΕΕ, 16/3/2009, τ. 2528, σ. 23-24 http://portal.tee.gr/portal/page/portal/press/ENHMEROTIKO_DELTIO/ED-YEAR-2009/ED2528/2528_EPONYMOS.pdf

– Βανδώρος Αλέξιος, Τα ψηλά κτήρια στην Ελλάδα, greekarchitects.gr, 9/2/2007

– Δραγώνας Πάνος, «Ο Πύργος και η Πλάζα. Η αστική διάσταση της αρχιτεκτονικής του Ι. Βικέλα», Ι. Βικέλας, Αθήνα, Καπόν, 2010

– Λοϊζος Αλέξανδρος, Υψηλά κτίρια και περιβάλλον, Ελληνικό συνέδριο υψηλών κτιρίων, Αθήνα 1975 http://library.tee.gr/digital/m201_250/m221/m221_loizos.pdf

– Μαρσέλος Σωτήριος, Αθήνα μια σύγχρονη μεγαλούπολη, greekarchitects.gr, 19/6/2007

– Παπαγεωργίου – Βενετάς Αλέξανδρος, Αθηνών αγλάισμα. Εξέλιξη, προβλήματα και μέλλον του αθηναϊκού τοπίου, Ερμής, Αθήνα, 1999

– Παπαδάμ Ευθυμία, Πιθανά σφάλματα αρχιτεκτονικής συνθέσεως εις τα υψηλά κτίρια, Ελληνικό συνέδριο υψηλών κτιρίων, Αθήνα 1975 http://library.tee.gr/digital/m201_250/m221/m221_papadam.pdf

– Σαρηγιάννης Γεώργιος, Πολυώροφοι πύργοι. Λύση ή μια ακόμη καταστροφή της Αθήνας, greekarchitects.gr, 27/8/2010

– Τομπάζης Αλέξανδρος, κ.ά., Συγκρότημα διαμερισμάτων στη Κηφισιά Υψηλή δόμηση για κατοικίες, Ελληνικό συνέδριο υψηλών κτιρίων, Αθήνα 1975 http://library.tee.gr/digital/m201_250/m221/m221_tobazis.pdf

– Τριποδάκης Δημήτριος, Της δομήσεως υψηλών κτιρίων αναγκαία προηγούμενη γενικότερη θεώρησις της περιοχής, Ελληνικό συνέδριο υψηλών κτιρίων, Αθήνα 1975 http://library.tee.gr/digital/m201_250/m221/m221_tripodakis.pdf

– Χαρίσης Βασίλης, Τα ψηλά κτήρια στον ελληνικό χώρο. Μια θεώρηση μέσα από την ελληνική παράδοση, Ελληνικό συνέδριο υψηλών κτιρίων, Αθήνα 1975 http://library.tee.gr/digital/m201_250/m221/m221_harisis.pdf

– Φεσσά – Εμμανουήλ Ελένη, «Αρχιτεκτονική επίσημη και γοήτρου στη μεταπολεμική Ελλάδα: 1945-1975», θέματα χώρου + τεχνών, Αθήνα, 15/1984

¹ Χαρίσης Β., Τα ψηλά κτήρια στον ελληνικό χώρο. Μια θεώρηση μέσα από την ελληνική παράδοση, Ελληνικό συνέδριο υψηλών κτιρίων, Αθήνα 1975 http://library.tee.gr/digital/m201_250/m221/m221_harisis.pdf

² Μαρσέλος Σ., Αθήνα μια σύγχρονη μεγαλούπολη, greekarchitects.gr, 19/6/2007 https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:NBPKadyWesUJ, https://www.greekarchitects.gr/gr/%25CE%25B1%25CF%2581%25CF%2587%25CE%25B9%25CF%2584%25CE%25B5%25CE%25BA%25CF%2584%25CE%25BF%25CE%25BD%25CE%25B9%25CE%25BA%25CE%25B5%25CF%2582-%25CE%25BC%25CE%25B1%25CF%2584%25CE%25B9%25CE%25B5%25CF%2582/%25CE%25B1%25CE%25B8%25CE%25AE%25CE%25BD%25CE%25B1-%25CE%25BC%25CE%25B9%25CE%25B1-%25CF%2583%25CF%258D%25CE%25B3%25CF%2587%25CF%2581%25CE%25BF%25CE%25BD%25CE%25B7-%25CE%25BC%25CE%25B5%25CE%25B3%25CE%25B1%25CE%25BB%25CE%25BF%25CF%258D%25CF%2580%25CE%25BF%25CE%25BB%25CE%25B7-id3366+&cd=2&hl=el&ct=clnk&gl=gr

³ Glauser, A. (2016). Contested Cityscapes: Politics of Vertical Construction in Paris and Vienna. In Teixeira Lopes João & Hutchison, Ray (Eds.), Public Spaces: Times of Crises and Change (Vol. 15, pp. 221–251). Bingley: Emerald.

⁴ Bertaud Α. & Brueckner J. K., «Analyzing building-height restrictions: predicted impacts and welfare costs», Regional Science and Urban Economics, Volume 35, Issue 2, 2005, pp. 109-125 και Chengri Ding, «Building height restrictions,land development and economic costs», Land Use Policy, Volume 30, Issue 1, 2013, pp. 485-495, διαθέσιμο στο: https://www.researchgate.net/publication/271616416_Building_height_restrictionsland_development_and_economic_costs

⁵ Βλ. σχετικά παρακάτω. Τα περιεχόμενα του Συνεδρίου είναι διαθέσιμα στο http://library.tee.gr/digital/m201_250/m221/m221_contents.htm

⁶ Με τον ΑΝ 395/68 της ελεύθερης δόμησης αποφασίστηκε αύξηση 30% για Σ.Δ. 2.00 και 20% για Σ.Δ. 3.00, βλ. αναλυτικά παρακάτω.

⁷ Βανδώρος Α., Συνέντευξη με το Θάνο Στασινόπουλο, greekarchitects.gr, 18/12/2008 https://www.greekarchitects.gr/gr/%CF%84%CE%B1-%CF%88%CE%B7%CE%BB%CE%B1-%CE%BA%CF%84%CE%B7%CF%81%CE%B9%CE%B1/%CF%83%CF%85%CE%BD%CE%AD%CE%BD%CF%84%CE%B5%CF%85%CE%BE%CE%B7-%CE%BC%CE%B5-%CF%84%CE%BF%CE%BD-%CE%B8%CE%AC%CE%BD%CE%BF-%CF%83%CF%84%CE%B1%CF%83%CE%B9%CE%BD%CF%8C%CF%80%CE%BF%CF%85%CE%BB%CE%BF-id1908

⁸8 . Σαρηγιάννης Γ., Πολυώροφοι πύργοι. Λύση ή μια ακόμη καταστροφή της Αθήνας, greekarchitects.gr, 27/8/2010 https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:Wsl-UOQRqXIJ, https://www.greekarchitects.gr/gr/%25CE%25B1%25CF%2581%25CF%2587%25CE%25B9%25CF%2584%25CE%25B5%25CE%25BA%25CF%2584%25CE%25BF%25CE%25BD%25CE%25B9%25CE%25BA%25CE%25B5%25CF%2582-%25CE%25BC%25CE%25B1%25CF%2584%25CE%25B9%25CE%25B5%25CF%2582/%25CF%2580%25CE%25BF%25CE%25BB%25CF%2585%25CF%258E%25CF%2581%25CE%25BF%25CF%2586%25CE%25BF%25CE%25B9-%25CF%2580%25CF%258D%25CF%2581%25CE%25B3%25CE%25BF%25CE%25B9-id3329+&cd=1&hl=el&ct=clnk&gl=gr

⁹9 . Δραγώνας Π., «Ο Πύργος και η Πλάζα. Η αστική διάσταση της αρχιτεκτονικής του Ι. Βικέλα», Ι. Βικέλας, Αθήνα, Καπόν, 2010, σσ. 16-19 και Φεσσά – Εμμανουήλ Ε., «Αρχιτεκτονική επίσημη και “γοήτρου” στη μεταπολεμική Ελλάδα: 1945-1975», θέματα χώρου + τεχνών, Αθήνα, 15/1984, σσ. 34-73.

¹⁰ «Σε κάθε περίπτωση το υπέρμετρο ύψος δεν συνάδει με την ύπαρξη αρχαιοτήτων και το ιστορικό αττικό τοπίο και κρίνεται σκόπιμο να επανεξεταστούν τα προτεινόμενα υψηλά κτίρια κατά την εκπόνηση των πολεοδομικών μελετών».

¹¹ Κίζης Γ., Κωτσιόπουλος Α. & Πανέτσος Γ., Συσχετισμός των υψηλών κτιρίων με το «αττικό τοπίο», μελέτη που κατατέθηκε στο πλαίσιο της συζήτησης για το σχέδιο Π.Δ. «Έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά Περιφέρειας Αττικής» (ΦΕΚ 35/ΑΑΠ/1.3.2018) στο Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης, Αθήνα 27.11.2017.

¹² Μελέτη-Έρευνα: Aθηνά Μιχαλακέα Δικηγόρος, Κώστας Φιλιππάκης, Αρχιτέκτονας.

¹³ Brunet, R. (2010). Les tours de Paris. M@ppemonde, no 99, article 27 https://mappemonde-archive.mgm.fr/num27/articles/art10302.pdf

¹⁴ Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) – Νόμος για την Αλληλεγγύη και την Αστική Ανανέωση (2000-1208), που προβλέπει την εκπόνηση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (PLU) για κάθε δήμο.

¹⁵ Rossignol C., Urbanité, mixité et grande hauteur: pour une approche par les dimensions public/privé des tours mixtes et de leur production: le cas de Paris et de l’Ile-de-France. Hydrologie. Université Paris-Est, 2014 https://pastel.archives-ouvertes.fr/tel-02138966/file/TH2014PEST1130.pdf

¹⁶ Το νέο εμβληματικό κτίριο θα σηματοδοτήσει την πύλη του Clichy, τονίζοντας τη μεγάλη διαγώνιο που συνδέει το Παρίσι με το Clichy. Η μελέτη ενσωμάτωσης του ψηλού κτιρίου στο ευρύτερο τοπίο οδήγησε στον περιορισμό του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους στα 160 μ., έτσι ώστε να μην είναι ορατό από τo Μέγαρο των Απομάχων, πάνω από τη γυάλινη οροφή του Grand Palais.

¹⁷ Μεγάλο μέρος της έκτασης που θα καταλάβει το Δικαστικό Μέγαρο προοριζόταν για κατοικίες που θα πρέπει να χωρέσουν σε μικρότερο χώρο χωρίς εκπτώσεις στο στεγαστικό πρόγραμμα ή την αισθητική των κτιρίων.

¹⁸ Η αρχική ιδέα ήταν η κατασκευή 3 κτιρίων. Η επιλογή, ωστόσο, ενός ψηλού κτιρίου ελευθέρωσε χώρο στο έδαφος που θα επιτρέψει τη δημιουργία, στο άμεσο περιβάλλον του, ενός δημόσιου ανοικτού χώρου υψηλής ποιότητας και ίσης έκτασης.

¹⁹ Ο ΣΔ στο συγκεκριμένο τομέα πρόκειται να είναι 12,2 πολύ υψηλότερος από 3 που ισχύει στη ζώνη UG. Ωστόσο, αν υπολογιστεί σε ολόκληρο το δυτικό τμήμα του εκθεσιακού κέντρου, προκύπτει 1,8.

²⁰ «Σε αστικές ή προς αστικοποίηση περιοχές, το τοπικό πολεοδομικό σχέδιο μπορεί να δημιουργήσει δικαιώματα (δουλείες) …. c. Αναφέροντας την τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά των δημόσιων οδών και κατασκευών, καθώς και τις εγκαταστάσεις γενικού ενδιαφέροντος και τους χώρους πρασίνου που θα δημιουργηθούν ή θα τροποποιηθούν, οριοθετώντας τη γη που μπορεί να επηρεαστεί από αυτά».

²¹ http://www.igme.gr/geoportal/

²² https://www.pepattikis.gr/protereopiisi-ergon-antiplimmyrikis-prostasias-attikis/

²³ http://wfdver.ypeka.gr/el/management-plans-gr/approved-management-plans-gr/gr06-approved-gr/

²⁴ https://www.civilprotection.gr/el/%CF%87%CE%AC%CF%81%CF%84%CE%B7%CF%82-%CE%B6%CF%89%CE%BD%CF%8E%CE%BD-%CF%83%CE%B5%CE%B9%CF%83%CE%BC%CE%B9%CE%BA%CE%AE%CF%82-%CE%B5%CF%80%CE%B9%CE%BA%CE%B9%CE%BD%CE%B4%CF%85%CE%BD%CF%8C%CF%84%CE%B7%CF%84%CE%B1%CF%82-%CE%B5%CE%BB%CE%BB%CE%AC%CE%B4%CE%BF%CF%82

²⁵ Προκειμένου να αυξηθεί ο χώρος πρασίνου σε κορεσμένες αστικές περιοχές, το εν λόγω άρθρο επιτρέπει μεταξύ άλλων σε οικόπεδα των δήμων Αττικής και Θεσσαλονίκης, με πληθυσμό μεγαλύτερο των 25.000 κατοίκων, την αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης και του επιτρεπόμενου ύψους ως το ανώτατο επιτρεπόμενο με ανάλογη μείωση του ποσοστού κάλυψης.